Върховен касационен съд

7

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и шести февруари през две хиляди двадесет и шеста година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АЛБЕНА БОНЕВА
ЧЛЕНОВЕ: БОЯН ЦОНЕВ
МАРИЯ ХРИСТОВА
при участието на секретаря Александра Чолакова, като разгледа, докладваното от съдия Боян Цонев, гр. дело № 2812 по описа за 2025 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производство по чл. 290 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба на ищцата по делото С. Б. И., подадена чрез процесуалния й пълномощник адв. К. М. срещу решение № 258/11.03.2025 г., постановено по възз. гр. дело № 2025/2024 г. на Софийския апелативен съд (САС). С обжалваното въззивно решение, като е потвърдено първоинстанционното решение № 110/12.04.2024 г. по гр. дело № 242/2023 г. на Монтанския окръжен съд (МОС), е отхвърлен, предявеният от жалбоподателката срещу Г. Ц. Г., иск с правно основание чл. 33 от ЗЗД за унищожаване на сключения между тях договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № .... г., том..., рег. № ..., дело № ... г., на нотариус с рег. № ..., вписан в Службата по вписванията с вх. рег. № ...15.07.2022 г., акт № ..., том ..., дело № 1515, като сключен при крайна нужда и при явно неизгодни условия; в тежест на жалбоподателката са възложени разноските по делото.
В касационната жалба се поддържат оплаквания и доводи за неправилност на въззивното решение, поради съществени нарушения на съдопроизводствените правила, нарушение на материалния закон и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 от ГПК. Изложеното в касационната жалба се поддържа чрез адв. М. в откритото съдебно заседание и в писмени бележки.
Насрещната страна – ответникът Г. Г., чрез процесуалния си пълномощник адв. К. Б., в отговора на касационната жалба излага само доводи, че не са налице основания за допускане на касационното обжалване; в откритото съдебно заседание, чрез процесуалния си пълномощник поддържа становище за неоснователност на жалбата, като същевременно излага и съображения, че касационната инстанция следва да отмени обжалваното решение и да върне делото на въззивната инстанция с указания за назначаване на нова експертиза.
С постановеното по делото определение № 5821/12.12.2025 г., касационното обжалване на въззивното решение е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 от ГПК, по правния въпрос относно съдържанието на материалноправните предпоставки (елементите от фактическия състав) на унищожаемостта по чл. 33, ал. 1 от ЗЗД, и конкретно – в случаите, когато продавачът-ищец си е запазил безвъзмездно правото на ползване върху продадения имот.
По така поставения въпрос практиката на ВКС приема, че разпоредбата на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД установява две съществени и основни предпоставки, които следва да са осъществени кумулативно, за да се унищожи сделката. Първата предпоставка е състоянието на крайна нужда, което е необходимо да отговаря на две изисквания – от една страна представлява недостиг или липса на средства за посрещане на лични и семейни потребности или за изпълнение на задължения към трети лица, и от друга страна – този недостиг или липса на средства следва да упражнява сериозен натиск върху волята на лицето да реши да сключи конкретната процесна сделка, без който натиск то не би я сключило. Втората предпоставка е наличието на явно неизгодни условия по сделката, които се преценяват конкретно за всеки отделен случай към момента на сключването й и съставляват съотношение между престациите на страните, което е неблагоприятно за намиращата се в крайна нужда страна. При договора за продажба, в най-често срещания случай тази предпоставка е налице, когато има явна, очевидна нееквивалентност между насрещните престации на продавача и купувача – при много съществена разлика между действителната (пазарната) стойност на продаваната вещ и продажната й цена по договора. Преценката за наличието на втората предпоставка следва да е не само конкретна, но и комплексна – при извършването й следва се вземат предвид действителното фактическо и правно състояние на продаваната вещ, с оглед установяване на действителната й стойност към момента на сключването на договора, която да се съпостави с уговорената в него продажна цена. Необходимо е да се имат предвид и всички останали клаузи на договора (ако има такива) и уговорените в тях модалитети – срокове, условия или други, освен основните насрещни договорни задължения на продавача и купувача, които се отразяват и са от значение за еквивалентността на престациите по договора. Правният статус на продаваната вещ към момента на сключването на договора несъмнено включва и обременеността й към този момент с тежести, включително с ограничени вещни права, които са били учредени или се учредяват в полза на трети лица, или които сам продавачът запазва за себе си със самия договор за продажба. В тази хипотеза действителната стойност на продавания имот очевидно е по-малка, в сравнение с тази, ако предмет на договора би било правото на собственост в пълен обем. Учреденото/запазеното, включително като безвъзмездно вещно право на ползване в полза на продавача или на трети лица върху имота значително намалява пазарната му стойност, като прави почти невъзможно извършването на разпоредителна сделка с него. Поради това, простото сравняване като математически величини на платената продажна цена и действителната такава, респ. – приспадането на стойността на вещното право на ползване от пазарната стойност на имота, не са достатъчни. Необходимо е при използване на сравнителния пазарен метод да бъдат съобразени реалните продажни цени, на които в населеното място са изповядани или са могли да бъдат осъществени продажби на подобни имоти с учредено/запазено вещно право на ползване, респ. – следва да се вземе предвид стойността на процесния имот с учреденото/запазеното вещно право на ползване върху него – такава, каквато тя би могла да бъде реализирана на пазара към момента на атакуваната сделка. Същевременно, всички обстоятелства, стоящи извън уговореното в договора и настъпили след неговото сключване (например – в какъв период от време прехвърлителят или приобретателят е упражнявал реално ползване и върху каква част от процесния имот, респ. – какъв е размерът на месечния наем; от кого и в какъв размер са вложени средства за ремонт и подобрения в имота; кога е настъпила смъртта на продавача, запазил за себе си вещното право на ползване), са ирелевантни за преценката за наличие на явно неизгодни условия. В смисъла на гореизложеното са решение № 381/27.06.2025 г. по гр. д. № 2000/2024 г. на ІІІ-то гр. отд., решение № 87/10.07.2017 г. по гр. д. № 3941/2016 г. на ІІІ-то гр. отд. и посочените в тях други решения на ВКС. Настоящият съдебен състав изцяло споделя това разрешение на поставения по делото материалноправен въпрос, възприето в практиката на ВКС.
При извършената касационна проверка съдът установи, че обжалваното въззивно решение е валидно и процесуално допустимо. Предвид възприетия по-горе отговор на въпроса, относно правилността на решението съдът намира следното:
Правилно въззивният съд е приел, че елементите от фактическия състав на унищожаемостта по чл. 33, ал. 1 от ЗЗД са следните: сериозно материално затруднение, сключване на сделката под натиска на това затруднение и значително несъответствие между договорената цена и реалната такава на имота (спрямо установената среднопазарна цена на подобни имоти към момента на сключване на продажбата).
Също правилно, след обсъждане на относимите доказателства по делото и установените от тях релевантни обстоятелства, съдът е приел за установено, че безспорно съществува тежко материално положение на ищцата към момента на сключване на процесната сделка, както и че е налице причинна връзка между това нейно затруднено материално състояние и сключването на процесния договор за покупко-продажба. Неправилно обаче въззивният съд е приел, че тази връзка била „формална“, както и че било налице осъзнато поведение на ищцата, което изключвало договаряне под натиск на обективно стекли се обстоятелства. За да достигне до този свой неправилен решаващ извод за липса на първата материалноправна предпоставка на унищожаемостта по чл. 33, ал. 1 от ЗЗД, апелативният съд в противоречие с възприетото по-горе разрешение на правния въпрос е приел, че материалното затруднение следва да е породено от неблагоприятно стекли се обстоятелства, които не са съзнателно предизвикани от намиращото се във финансова невъзможност лице с поемане на очевидно непосилни задължения. Неправилно в тази връзка въззивният съд е обсъждал, наред с наличието на установеното от доказателствата, обективно тежко материално положение на ищцата, още и ирелевантни – субективни причини за изпадането на ищцата в него – че тя сама се поставила в състояние на несъответствие между приход и дълг; че със собствените си действия предизвикала невъзможността да изпълни договорното си задължение за връщане на взетия от нея заем в значителен размер от 13 000 лв., обезпечен с ипотека върху процесното жилище; че била наясно с неблагоприятните последици от неизпълнението на това заемно задължение, но въпреки това утвърждавала убеденост, че сделката не я застрашава – все обстоятелства, които са характерни за значителна част от случаите на изпадане в крайна нужда, но са без значение за нейното обективно наличие. Както вече беше посочено по-горе, състоянието на крайна нужда се изразява в липса или недостатъчност на материални средства за задоволяване на основни потребности – недостиг на парични средства за издръжка – лична и на семейството, за лечение на лицето или на негов близък, за плащане на изискуеми задължения и др., което състояние сериозно е въздействало върху волята на страната по сделката, упражнявайки натиск, и я е мотивирало да я сключи. Извод за наличието на именно такова сериозно въздействие, мотивирало в случая ищцата да сключи процесната продажба и опорочаващо волята й за това, следва не само от тежкото й материално положение като цяло, а и от установените по делото обстоятелства, че е налице реална опасност от насочване на принудително изпълнение върху ипотекираното процесно жилище, както и че след смъртта на родителите й тя не е имала нужда от толкова голямо жилище каквото е процесното, което тя не е имала възможност да обгрижва в битово отношение и да покрива консумативните разноски за него. Тези релевантни обстоятелства, обаче въззивният съд е обсъждал заедно с друго – отново ирелевантното такова – намерението на ищцата с цената от процесната продажба да закупи по-малко жилище, поради което в нарушение на материалния закон, е достигнал до посочения и по-горе неправилен извод, че било налице осъзнато поведение на ищцата, което изключвало договаряне под натиск на обективно стекли се обстоятелства.
Също в противоречие с разясненията, дадени от настоящата инстанция при отговора на материалноправния въпрос, апелативният съд не е извършил дължимата конкретна и комплексна преценката по отношение на втората кумулативно необходима предпоставка на унищожаемостта по чл. 33, ал. 1 от ЗЗД – сключване на процесната продажба при явно неизгодни условия за ищцата. При излагането на мотивите си относно този елемент от фактическия състав, въззивният съд не е осъществил правомощията си на втора по ред инстанция по съществото на материалноправния спор по делото, а се е задоволил да обсъди единствено оплакването на жалбоподателката-ищца, че към договорената продажна цена не следва да се прибавя равностойността на запазеното от нея право на ползване върху имота, както е сторила първата инстанция. Самото обсъждане на това оплакване на ищцата е осъществено с неясни и в значителна степен неразбираеми мотиви на съда, в които той е преценявал отново ирелевантни обстоятелства, като това, че ответникът-купувач „може да си позволи влагане на пари в жилище, което няма да ползва към конкретния момент, а както сам заявява, ще отдава под наем с цел добиване на доходи от него“; както и че „масовият купувач, особено по местонахождението на конкретния имот (гр. М.), сключва придобивна сделка с недвижим имот за задоволяване на лични жилищни нужди“. При така изложените от него съображения, напълно необосновано и в нарушение на процесуалния и на материалния закон въззивният съд е посочил, че се солидаризира и с втория решаващ извод на първоинстанционния съд, че е налице несъответствие между среднопазарната продажна и договорената цена, но същото не е драстично, правещо сделката явно неизгодна.
Основателно в тази връзка е и касационното оплакване на ищцата, че апелативният съд е допуснал съществено нарушение на съдопроизводствените правила (чл. 266, ал. 3 от ГПК, предвид и т. 3 от тълкувателно решение № 1/2013 от 09.12.2013 г. на ОСГТК на ВКС), и като не се е произнесъл по оплакването във въззивната й жалба, че първоинстанционният съд неправилно е отказал да допусне нова оценителна експертиза, въпреки че в приетото по делото заключение и при изслушването му в откритото съдебно заседание вещото лице е заявило, че не е извършило оглед и не е оценило таванското помещение към процесното жилище. Наред с това, при отговора на материалноправния въпрос по делото по-горе беше разяснено, че за извършването на преценката дали са налице явно неизгодни условия, е необходимо при използване на сравнителния пазарен метод да бъдат съобразени реалните продажни цени, на които в населеното място са изповядани или са могли да бъдат осъществени продажби на подобни имоти с учредено/запазено вещно право на ползване, респ. – следва да се вземе предвид стойността на процесния имот с учреденото/запазеното вещно право на ползване върху него – такава, каквато тя би могла да бъде реализирана на пазара към момента на атакуваната сделка. В случая приетото по делото заключение на съдебно-оценителната експертиза не отговаря и на тези изисквания и не дава възможност съдът на извърши такава обективна преценка, тъй като вещото лице – в изпълнение на неправилно поставената му от първоинстанционния съд задача, е оценявало към датата на процесната продажба, отделно – жилището, без да отчита запазеното вещно право на ползване на ищцата върху него – по метода на пазарните аналози, на вещната стойност и претеглена стойност, и отделно – само запазеното вещно право на ползване за срока от 5 години – по метода на приходната стойност.
В заключение, съгласно чл. 293, ал. 2 от ГПК въззивното решение, като неправилно, следва да бъде отменено. Тъй като допусните от въззивния съд нарушения на материалния закон и съществени нарушения на съдопроизводствените правила налагат извършването на съдопроизводствени действия по събирането на доказателства, съгласно чл. 293, ал. 3 от ГПК делото следва да се върне за ново разглеждане от друг състав на апелативния съд.
Съгласно чл. 294, ал. 1 от ГПК, повторното разглеждане на делото следва да започне с допускане на нова оценителна експертиза, по която – след като извърши оглед на целия процесен имот, включително на принадлежащите му таванско и избено помещение, вещото лице да даде заключение за действителната пазарна цена на имота ведно с принадлежностите му, но и със запазеното вещно право на ползване върху него за срок от 5 години – такава, каквато тази цена би могла да бъде реализирана на пазара към момента на сключването на процесната продажба – според действителното фактическо състояние и правен статус на жилището към този релевантен за спора момент. Въззивният съд следва служебно да формулира конкретните задачи на вещото лице, като даде възможност и на страните да му поставят задачи, но като прецени тяхната относимост преди да ги допусне. След приемане на новото експертно заключение, при постановяването на новото въззивно решение апелативният съд следва да обсъди това заключение в съвкупност с вече събраните доказателства по делото и извърши дължимата – конкретна, комплексна и обоснована преценка – налице ли е и втората кумулативно необходима материалноправна предпоставка на унищожаемостта по чл. 33, ал. 1 от ЗЗД, като се съобрази с дадените по-горе разяснения по поставения по делото правен въпрос, възприети в практиката на ВКС, и въз основа на това да формира и крайния си извод по съществото на спора – относно основателността или неоснователността на предявения по делото конститутивен иск. Съгласно разпоредбите на чл. 78, чл. 81 и чл. 294, ал. 2 от ГПК, съобразно крайния изход на материалноправния спор по делото, въззивният съд следва да се произнесе и по претенциите на страните относно присъждането на направените от тях разноски, включително за настоящото касационно производство.
Мотивиран от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение

ОТМЕНЯ решение № 258/11.03.2025 г., постановено по възз. гр. дело № 2025/2024 г. на Софийския апелативен съд.
ВРЪЩА делото на Софийския апелативен съд за ново разглеждане от друг негов състав.
Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: