2
Производството е по чл. 290-293 ГПК.
Подадена е касационна жалба от ищците А. В. М. и Ю. Н. Ц., чрез адв. П. С., срещу решение № 397 от 30. 03. 2022 г. по в. гр. д. № 2618/2021 г. на ОС – Варна в частта потвърждаваща решение № 262338 от 21. 07. 2021 г. по гр. д. № 7543/2020 г. на РС – Варна в частта му, с която са отхвърлени предявените от А. В. М. и Ю. Н. Ц. срещу „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД искове по чл. 109 ЗС, за осъждане на ответното дружество да преустанови неоснователните си действия и бездействия, с които пречи на упражняването правото на собственост на ищците върху притежаваните от тях самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост в комплекс „Е.“, изграден в к.к. „Св. Св. К. и Е.“, [община], върху поземлен имот с идентификатор ***по одобрената кадастрална карта на курортния комплекс, като: осигури свободен достъп до елементите от вертикалната планировка в имота, предназначени за ползване от етажните собственици - тревни площи, алеи, детска площадка, парково осветление, система за видеонаблюдение и поливна система; извърши необходимите действия за възстановяване на водоподаването към поливната система в двора; не препятства извършването на необходимите дейности по поддръжката на растителността в двора и по възстановяване на оградата от жив плет, при съобразяване с проекта за озеленяване и досегашното й състояние.
Твърди се неправилност на решението поради постановяването му в нарушение на чл. 38 ЗС, чл. 64 ЗУТ, чл. 92 ЗС, чл. 97, чл. 98 ЗС и пар. 5, т. 68, б.“а“ ЗУТ. Съдът не е съобразил, че трите жилищни сгради в комплекса са свободно застроени в имота, в централната му част е разположен външният басейн, а в северната част сградата за охрана, като трите сгради имат обща връзка помежду си през подземния гараж, подходът към който от улицата е общ и се осъществява чрез рампа, и трите сгради ползват изградената в имота инфраструктура, както и че стойността на зелените площи, алеите, алейното осветление, системата за видеонаблюдение, поливните системи, басейн, детска площадка и спомагателната постройка е включена в стойността на апартаментите на ищците и другите собственици още при изграждането на комплекса. Не е отчетено обстоятелството, че комплексът е със статут на жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на чл. пар. 1, т. 3 и чл. 2 ЗУЕС и че собствениците на самостоятелни обекти с договор по чл. 2 ЗУЕС са възложили на инвеститора „Св.Св. Константин и Елена Холдинг“ АД да осъществява срещу заплащане дейности по техническа поддръжка и административно управление на общите части на жилищната сграда, както и дейности по поддръжка на общата инфраструктура на курортния комплекс, че приобретателят на имота „Занекс Пропърти Мениджмънт“ ЕООД няма качеството на инвеститор и няма право да сключва договори за поддръжка и управление по чл. 2 ЗУС, а сключените такива са нищожни, че в случая е приложима разпоредбата на пар. 1, т. 2 ЗУЕС, която определя като прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост частта от територията на поземления имот с комплексно застрояване, включваща зелени площи, площадки за игра, места за паркиране и други, че съгласно практиката на ВКС изброяването не е изчерпателно, но включва зелените площи, алеи и зона за отдих, че отказът на собственици на обекти да сключат договор по чл. 2 ЗУС с приобретателя на имота, който не е инвеститор, не е основание последният да преустанови електрозахранването, водоподаването към съоръженията в поземления имот и във входовете на трите сгради и подземния етаж и да спре асансьорите, да демонтира части и елементи от обектите на инфраструктурата в двора на комплекса. Иска се отмяна на решението и уважаване на исковете по чл. 109 ЗС.
Подаден е писмен отговор на касационната жалба от ответника по иска „Зенекс пропърти мениджмънт“ ЕООД, чрез адв. И. А., с който се изразява становище за правилност на въззивното решение в обжалваните от ищците части и се иска потвърждаването му.
С определение № 50138 от 05. 07. 2023 г. по гр. д. № 3118/2022 г. на ВКС е допуснато касационно обжалване на въззивното решение по жалбата на ищците, в посочените части, на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, по следните въпроси, свързани с тълкуването на пар. 1, т. 2 ЗУЕС: 1/. при тълкуване нормата на пар. 1, т. 2 ЗУЕС следва ли теренът, в който е изградена вертикална планировка към сградата в режим на етажна собственост, включваща ограда от жив плет, озеленяване, алеи, детска площадка, парково осветление, поливна система и система за видеонаблюдение, да се счита прилежаща част към сградата; 2/. собствениците на самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищни комплекси от затворен тип, имат ли право да ползват, според тяхното предназначение, и постройките и съоръженията, представляващи елементи на вертикалната планировка – басейн, портиерна, поливна система, алейно осветление и система за видеонаблюдение, както и движими вещи, които са функционално свързани с тези постройки и съоръжения.
По така поставените въпроси настоящият състав споделя следното становище, изразено и в решение № 175 от 18. 12. 2019 г. по гр д. № 4660/2018 г. на ВКС, 1 г.о.:
Нормата на пар. 1, т. 2 ЗУЕС определя като "прилежаща площ" към сграда в режим на етажна собственост частта от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата, включваща, заедно или поотделно, обекти като озеленени площи, площадки за игра, места за паркиране и други. Изброяването не е изчерпателно, но безспорно включва зелените площи, алеите и зоните за отдих. Басейните в тези площи са прилежащи към сградите – етажна собственост, ако не отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост по смисъла на пар. 5, т. 68 ЗУТ. При преценката дали определено съоръжение от вертикалната планировка е принадлежност към сградите - етажна собственост или е самостоятелен обект на правото на собственост следва да се изхожда от нормативните изисквания за изграждане на съответния самостоятелен обект на правото на собственост и от принципите, залегнали в общото градоустройствено решение, одобрения инвестиционен проект и обяснителната записка към него. Когато в единния инвестиционен проект се предвижда изграждане на жилищни сгради и обекти с комплексно обществено обслужване с комуникационни зони, оформени като озеленяване, алеи, детски площадки, басейн, който не е предназначен за обществено ползване и не отговаря на изискванията за самостоятелен обект на собственост, тези елементи са принадлежност към етажната собственост. Това е така, защото тези елементи нямат самостоятелно съществуване като обекти на правото на собственост и не могат да бъдат придобивани самостоятелно. Същевременно те формират общия облик на етажната собственост и на самостоятелния обект на правото на собственост в нея (жилище, офис, магазин или друг обект за обществено обслужване). Съществуването на тези елементи се отразява и върху стойността на обекта още при изграждането му, а от това зависи и определянето на частта от общите части към всеки обект на етажната собственост по правилото на чл. 40 ЗС . Наличието на такива елементи се отразява и на текущата цена на обектите в етажната собственост. Въпросът за принадлежността на тези елементи към етажната собственост е отделен и не зависи от въпроса как етажните собственици ще решат да поддържат и използват тези съоръжения, вземайки решения по чл. 11, ал. 1, т. 5 и т. 10 ЗУЕС .
Изложеното не противоречи на чл. 64 ЗС , съгласно който носителите на правото на строеж могат да ползват терена доколкото това е необходимо да използват обекта си на собственост. Това право на суперфициарните собственици включва и правото на ползване и на елементите и съоръженията, които са принадлежност по смисъла на чл. 98 ЗС към сградите – етажна собственост, в които се намира обектът, а принадлежността следва главната вещ. Такива елементи, съставляващи принадлежност към обектите от етажната собственост, са озеленените площи, алеите, парковото осветление, детските площадки, басейните, които не отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост по пар. 5, т. 68 б. "а" ЗУТ , и други подобни. До тези съоръжения етажните собственици следва да имат достъп в зависимост от това какво решение за начина на поддържането и използването им е взело общото събрание.
Когато дворното място е обща част на етажната собственост и значително надхвърля нуждите на етажната собственост за общо ползване като зелени площи, пътища, паркинги, контактни зони, детски площадки и други подобни, останалата площ може да се използва и за други нужди по решение на общото събрание на етажната собственост, включително и такова по чл. 38, ал. 2 ЗС .
По основателността на касационната жалба:
За да достигне до извод за неоснователност на предявения иск по чл. 109 ЗС за осъждане на ответника да осигури свободен достъп до елементите от вертикалната планировка в имота, предназначени за ползване от етажните собственици: тревни площи, алеи, детска площадка, парково осветление, система за видеонаблюдение и поливна система, въззивният съд е приел, че парковата част (дворът) не е обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, тъй като собственикът на двора не притежава самостоятелен обект на собственост в някоя от трите жилищни сгради, построени в процесния имот. От друга страна ищците, като суперфициарни собственици на самостоятелни обекти в две от трите жилищни сгради, не притежават идеални части от дворното място и имат правата по чл. 64 ЗС – да ползват дворното място само доколкото това е необходимо за ползване на постройките според тяхното предназначение. Прието е, че собственикът на имота е собственик и на насажденията, съгласно чл. 92 ЗС, и той решава въпросите за поддръжката на растителността в поземления имот поради което неоснователна е претенцията да бъде осъдено ответното дружество да не пречи на ищците да извършват необходимите дейности по възстановяване на оградата от жив плет, при съобразяване с проекта за озеленяване и досегашното й състояние. За неоснователен е преценен и иска за осъждане на ответното дружество да извърши необходимите действия за възстановяване на водоподаването към поливната система в двора.
С оглед възприетото от настоящия състав становище по поставените въпроси, въззивното решение е неправилно в частта му, допусната до касационен контрол с определението по чл. 288 ГПК. На ищците, като собственици на самостоятелни обекти на собственост в сгради в режим на етажна собственост, построени в поземлен имот с комплексно застрояване, следва да бъде осигурен, от собственика на земята, свободен достъп до частта от поземления имот, в която е изградена вертикалната планировка към сградите-етажна собственост, елементи на която са и озеленените площи, алеи, детска площадка, парково осветление, поливна система в двора и система за видеонаблюдение, както и възможност да възстановят и поддържат растителността в двора (включително и живия плет), при съобразяване с проекта за озеленяване. Частта от поземления имот, в която е изградена вертикалната планировка, представлява "прилежаща площ" към сградите в режим на етажна собственост, съгласно пар. 1, т. 2 ЗУЕС. Действията на собственика на земята, изразяващи се във възпрепятстване на достъпа на собственици на самостоятелни обекти в сградите-етажна собственост до посочените обекти и спирането на водоподаването към поливната система в двора са неправомерни и пречат на етажните собственици да упражняват пълноценно правото си на собственост върху обектите в сградите и прилежащите към тях площи от имота.
Неоснователен е доводът на ответното дружество за приложимост на нормата на чл. 64 ЗС, а не на пар. 1, т. 2 ДР ЗУЕС. Както бе посочено по-горе, частта от поземления имот, върху който е осъществено комплексно застрояване на сгради в режим на етажна собственост, върху която част са изградени обекти на вертикалната планировка като озеленени площи, алеи, детски площадки и т.н., представлява прилежаща площ към сградите в режим на етажна собственост по силата на изричната законова разпоредба на пар. 1, т. 2 ДР ЗУЕС. Суперфициарният собственик на самостоятелни обекти в сградите в режим на етажна собственост, построени в имот с комплексно застрояване, може да ползва площта от имота по пар. 1, т. 2 ДР ЗУЕС, представляваща принадлежност към сградите – етажна собственост, в които се намират обектите му на собственост.
Неоснователно е оплакването на ответника за неправилност на въззивното решение поради прилагане на нормата на пар. 1, т. 2 ДР ЗУЕС, която е неотносима, тъй като в случая не е налице хипотезата на комплексно застрояване. Налице е построен "жилищен комплекс от затворен тип" по смисъла на пар. 1, т. 3 ДР ЗУЕС - комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени една или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост и други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Съответни на събраните по делото доказателства (заключението на тройната съдебнотехническа експертиза, устните разяснения на експерта в проведеното заседание и писмените доказателства - технически проект на обект: „Комплекс жилищни сгради УПИ ***, кв. ***по плана на КК „Св.Св. К. и Е.“, удостоверения № № 67/02. 07. 2009 г. и 85/20. 12. 2007 г. за регистриране въвеждане в експлоатация на строеж: „Комплекс жилищни сгради“ – първи и втори етап, технически паспорт на строеж „Външен басейн към комплекс жилищни сгради“, обяснителни записки към технически инвестиционен проект „Комплекс жилищни сгради“ и др.) са изводите на въззивния съд, че сградите в процесния имот са построявани поетапно, но като замисъл и композиция представляват един комплекс, като всичко изградено – алеи, детска площадка, басейн, вертикална планировка, е общо за комплекса и няма самостоятелно предназначение. Комплексът е затворен, с контролиран достъп. Сградите имат обща връзка чрез подземния гараж, подходът към който от улицата е общ и се осъществява чрез автомобилната рампа. И трите сгради ползват общо изградената в имота инфраструктура. Общи са алеите, озеленяването, басейнът, оградите, обслужващия сградите павилион, предназначен за охраната. Вертикалната планировка съответства на предвидената по проект, басейнът е елемент на допълващо застрояване, а не самостоятелен обект на собственост. Всичко изградено в комплекса е калкулирано в цената на самостоятелните обекти.
Като неправилно, въззивното решение следва да бъде отменено в посочената част и вместо него – постановено друго, с което „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД бъде осъдено, на основание чл. 109 ЗС, да осигури на ищците свободен достъп до елементите от вертикалната планировка в имота, предназначени за ползване от етажните собственици: тревни площи, алеи, детска площадка, парково осветление, система за видеонаблюдение и поливна система, да извърши необходимите действия за възстановяване на водоподаването към поливната система в двора, както и да не препятства извършването на необходимите дейности по поддръжката на растителността на двора и по възстановяване на оградата от жив плет, при съобразяване с проекта за озеленяване и досегашното й състояние.
С оглед изхода на делото „Занекс пропърти мениджмънт“ ЕООД ще следва да бъде осъдено, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплати на Ю. Н. Ц. и на А. В. М. по 600 лв. на всеки от тях разноски за адвокатско възнаграждение за касационната инстанция, направени за изготвяне на касационна жалба и процесуалното им представителство пред касационната инстанция, както и по 65 лв. на всеки от тях – внесени държавни такси за допускане касационно обжалване на въззивното решение и за разглеждане на касационната жалба.
Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение,
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: