Р Е Ш Е Н И Е
№ 586
София,02.10.2026 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на седемнадесети септември две хиляди двадесет и шеста година, в състав:
Председател: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА
Членове: ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА
НАТАЛИЯ НЕДЕЛЧЕВА
при секретаря Нели Първанова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 2185 по описа за 2025 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Е. Н. П. срещу решение № 499 от 24.01.2025 г. по в. гр. д. № 5922/2024 г. на Софийски градски съд в обжалваната част, с която предявеният от нея срещу М. Б. Е. иск по чл.108 ЗС е отхвърлен в осъдителната част за предаване владението върху процесното паркомясто, както и в частта, с която е отхвърлен обусловеният паричен иск по чл.59 ЗЗД.
Жалбоподателката счита за неправилен извода на съда, че ползването на процесното паркомясто е било включено в обема на учреденото от нея право на строеж поради това, че нотариалният акт препращал към съгласуваните проекти, послужили за одобряване на инвестиционния проект. Съгласие за такова ползване на паркомястото изобщо отсъствало в нотариалния акт. Позовава се на практика на ВКС, според която обемът на отстъпеното право на строеж се определя от съдържанието на договора или на административния акт, с който е учредено. Паркомястото не е неделимо свързано със сградата и не може да следва нейния статут. Правилото на чл.98 ГПК не намирало приложение при етажна собственост в сграда, която е суперфициарна собственост. Разпоредбата на чл.64 ЗС не давала право на суперфициарния собственик да ползва незастроената част от мястото за такива дейности, които биха лишили от съдържание правото на собственика на земята.
Ответницата М. Б. Е. оспорва жалбата. Позовава се на обстоятелството, че според нотариалния акт за учредяване на право на строеж ищцата получава в своя собственост само няколко конкретни обекта, а всички останали обекти остават в собственост на дружеството-строител. Позовава се на разпоредбата на чл.64 ЗС и поддържа, че в случая са налице допълнителни условия, различни от тези по договора за суперфиция /“друго“ по смисъла на чл.64 ЗС/ , които давали основание на суперфициарния собственик да се ползва от земята, необходима за използване на сградата. Процесното паркомясто било функционално свързано със сградата и необходимо за нейното използване. По смисъла на чл.37, ал.4, т.3 ЗУТ процесното паркомясто е изградено съгласно одобрен от НАГ на СО инвестиционен проект и съставлява отделно място за паркиране със статут на принадлежност към самостоятелен обект в сграда, в която ответникът е собственик на самостоятелен обект. В конкретния случай била приложима разпоредбата на чл.63 ЗС – ищцата, в качеството си на собственик на процесния поземлен имот, учредила на „НВГ Груп“ правото на строеж за жилищна сграда, а дворното място ставало принадлежност на сградата и губело самостоятелното си предназначение, съставлявайки обслужваща сградата част. Към момента на възникване на етажната собственост ползването на дворното място било разпределено с инвестиционния проект.
Третото лице-помагач „НВГ Груп“ ЕООД оспорва жалбата. Позовава се на анекса от 01.12.2016 г. към предварителния договор за учредяване на право на строеж и съгласуваната с него таблица за площообразуване, в която са посочени и двете надземни паркоместа, както и на съгласувания с ищцата инвестиционен проект.
С определение № 1821 от 07.04.2026 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК с цел проверка за съответствие с посочената в изложението към касационната жалба практика на ВКС, както и с решение № 2 от 17.06.2021 г. по гр. д. № 383/2020 г. на ВКС, І-во г. о., на което се е позовал въззивният съд. Касационното обжалване е допуснато по въпроса следва ли правото по чл.64 ЗС на суперфициарния собственик да ползва за паркиране реално определена част от земята да бъде уговорено в акта, с който се учредява правото на строеж, или е достатъчно този акт да препраща към съдържанието на одобрени инвестиционни проекти, с които са обособени надземни паркоместа.
За да се произнесе по поставения въпрос и по съществото на касационната жалба, съставът на ВКС приема следното:
С обжалваното решение № 499 от 24.01.2025 г. по в. гр. д. № 5922/2024 г. на Софийски градски съд е потвърдено решение № 1962 от 05.02.2024 г. по гр. д. № 71994/2021 г. на Софийски районен съд, с което е бил уважен предявеният от Е. Н. П. срещу М. Б. Е. иск по чл.108 ЗС в установителната му част – признато е за установено, че ищцата е собственик на реална част от ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място], с площ на реалната част 12, 30 кв. м., разположена в югоизточната част на имота и обособена като открито паркомясто № 2 до източната фасада на построената в поземления имот сграда с идентификатор [№], с граници на реалната част: открито паркомясто № 1, улица, зелена площ и източна фасада на сградата с идентификатор [№], която реална част е защрихована с плътно защриховане и е означена с цифра 2 на скица № 15-1322663/06.12.21 г. на поземлен имот с идентификатор [№] на л. 40 от делото на СРС; искът по чл.108 ЗС е отхвърлен в осъдителната му част за предаване владението на спорното паркомясто, както и в частта, с която е отхвърлен искът по чл.59 ЗЗД за сумата 6000 лева, представляваща обезщетение за лишаване от ползване на спорната реална част от поземления имот за периода 29.05.2017 г. – 15.12.2021 г.
Решението е постановено при участие в делото на трето лице-помагач на страната на ответницата „НВГ Груп“ ЕООД.
Въззивният съд е приел, че ищцата Е. Н. П. е собственик на процесния ПИ [№], върху който с нотариален акт № 138/2015 г. е учредила на третото лице „НВГ Груп“ ЕООД право на строеж за изграждане на монолитна пететажна сграда в съответствие с действащия план за застрояване и регулация, съгласно виза за проучване и проектиране и съгласно одобрени от страните по договора идейни чертежи, които е предвидено да послужат като основа за одобряване на инвестиционните проекти, с разгъната застроена площ на сградата от 1569,41 кв. м., състояща се от сутерен с мазета и подземен паркинг с 9 броя места за паркиране и един гараж, гаражи и офиси на първия етаж и четири жилищни етажа, с изключение на обектите, посочени в раздел Втори на договора. „НВГ Груп“ ЕООД се е задължило да извърши строителството изцяло за своя сметка и да предаде в собственост на ищцата описаните в договора самостоятелни обекти, за които тя си е запазила правото на строеж - 4 апартамента, 4 мазета, 2 офиса и 3 паркоместа в подземния паркинг, намиращ се в сутерена на сградата. За дружеството-строител остава правото на строеж върху всички останали обекти в жилищната сграда.
Прието е, че с нот. акт № 81/2017 г. третото лице-помагач „НВГ Груп“ ЕООД е продало на ответницата М. Б. Е. апартамент № 11 от същата сграда, както и 12,30/24,60 ид. части от надземен паркинг, разположен до източната фасада на сградата, съответстващи на открито паркомясто № 2 с площ от 12, 30 кв. м.
При тези данни от правна страна е прието, че с учредяването на правото на строеж ищцата не е загубила правото си на собственост върху земята. Целият терен, включително и тази част от него, предназначена за паркиране на автомобили, е останал собственост на ищцата. Затова искът по чл.108 ЗС в установителната му част е основателен. Сключеният между третото лице-помагач и ответницата договор за продажба не е породил вещно- транслативен ефект досежно посочените в същия договор 12,30/24,60 ид. части от надземен паркинг, разположен до източната фасада на сградата, съответстващи на открито паркомясто № 2 с площ от 12, 30 кв. м.
Прието е обаче, че като собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, построена върху чужда земя, ответницата има право да ползва земята съобразно чл.64 ЗС – т. е. да ползва такава част от мястото, която е необходима за нормален достъп до сградата, включително до входа й, и за поддържането й в нормално и годно за ползване по предназначение състояние. В общия случай правото да се паркира в незастроената част от дворното място не се включва в обема на правомощията по чл.64 ЗС на суперфициарния собственик, но законът допуска с акта за учредяване на суперфицията страните да уговорят друго, с което да разширят това ползване, като предвидят допълнителна възможност земята да се ползва и за такива дейности, надхвърлящи обема на типичното право на строеж. В случая с нотариалния акт за учредяване на право на строеж страните са уговорили „друго“ по смисъла на чл.64 ЗС относно ползването на частта от терена, незаета от сградата и обособена като открити паркоместа, като са се съгласили тази част да се ползва от суперфициарните етажни собственици за паркиране. Това е така, защото в нотариалния акт е предвидено, че третото лице-помагач следва да изгради монолитна пететажна сграда в съответствие с действащия план за застрояване и регулация, съгласно виза за проучване и проектиране от 02.01.2008 г. на гл. архитект на СО – район „Т.“ и съгласно одобрени от страните по договора идейни чертежи, които е предвидено да послужат за основа за одобрение на инвестиционните проекти. Между страните е уговорено още, че „НВГ Груп“ ЕООД се задължава съгласно одобрените от страните по договора идейни чертежи да изготви инвестиционни проекти на сградата, да получи разрешение за строеж, да построи жилищната сграда за своя сметка съгласно одобрените проекти и издаденото разрешение за строеж, като извърши строителството на сградата и осигури приемането й от компетентните органи и въвеждането й в експлоатация. В този смисъл в нотариалния акт, по силата на който в полза на „НВГ Груп“ ЕООД е учредено право на строеж, се съдържа изрично препращане към одобрения инвестиционен проект, предвиждащ изграждане на надземен паркинг, включващ две паркоместа. Доколкото с одобрения инвестиционен проект е придадено специално предназначение на незастроената част от дворното място, обособена в надземен паркинг, а именно да служи за паркиране на автомобили, то и страните по договора /ищцата и третото лице-помагач/, препращайки към този инвестиционен проект, са се съгласили тази част от дворното място да се ползва от суперфициарните етажни собственици за паркиране. Затова макар и ответницата да не е придобила правото на собственост върху процесната реална част от земята, обозначена като паркомясто № 2, като собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, построена върху чужда земя, тя има право да се ползва от нея с оглед постигнатото между учредителя на правото на строеж и суперфициаря съгласие тази част от земята да се ползва от суперфициарните етажни собственици за паркиране.
Отделно от това съдът е приел, че по делото не е доказано ответницата през процесния период да е ползвала лично или чрез трето лице процесното паркомясто. От показанията на свидетелите Д. и Д. се установява, че достъпът до двете паркоместа в дворното място е напълно свободен и там паркират различни автомобили. Не са кредитирани показанията на свидетеля Д. в частта, че ответницата е разрешила на трето лице да паркира на това място. Съдът се е позовал на показанията на св. Д. и на съдебно- оценителна експертиза, според която достъпът до паркоместата е свободен, като същият се осъществява през странична малка улица, ползвана за достъп и до съседните сгради. Освен това св. Д. сам посочва, че паркоместата се ползват свободно, като на тях паркират различни автомобили.
Искът по чл.59 ЗЗД е приет за неоснователен, тъй като ответницата има право да ползва процесната реална част, обособена в паркомясто, с оглед постигнатото между ищцата и третото лице-помагач съгласие тази част от земята да се ползва от суперфициарните етажни собственици за паркиране, а освен това по делото не се установява ответницата през процесния период да е ползвала лично или чрез трето лице процесното паркомясто.
По поставения въпрос по чл.280, ал.1 ГПК съставът на ВКС приема следното:
В решение № 2 от 17.06.2021 г. на ВКС по гр. д. № 383/2020 г., I г. о., се приема, че местата за паркиране, разположени в незастроената част от урегулиран поземлен имот, не представляват самостоятелна недвижима вещ, различна и отделена от земята, върху която се намират. Когато с нотариалния акт за учредяване на право на строеж за построяване на жилищна сграда е предвиден и надземен паркинг, включващ паркоместа, съобразно одобрен инвестиционен проект, страните са уговорили друго по смисъла на чл.64 ЗС относно ползването на частта от терена, незаета от сградата, като са се съгласили тази част да се ползва от суперфициарните етажни собственици за паркиране.
Същевременно в решение № 20 от 15.04.2020 г. на ВКС по гр. д. № 1934/2019 г., I г. о., нормата на чл.64 ЗС е императивна. Тя брани не само правата на суперфициарните собственици, но и на собственика на земята, като не допуска неговото право да ползва незастроената част да бъде ограничавано извън необходимото за ползване на сградата. Наличието на сграда, собственост на трето лице, не лишава собственика на земята да ползва незастроената част от нея за свои нужди, включително да я застроява, или да отстъпва право на строеж на друго лице. Неговото задължение се свежда до това да не извършва действия, които лишават суперфициарния собственик от достъп до сградата и създават пречки да осъществява правата си. Затова необходимата за ползване площ по чл. 64 ЗС следва да бъде определена по начин, който предоставя на суперфициарния собственик достъп до сградата и същевременно засяга в най - малка степен правото на собственика на земята да ползва незастроената част.
Също и в решение № 363 от 17.10.2011 г. на ВКС по гр. д. № 663/2010 г., I г. о., се акцентира върху това, че незастроената част от мястото не може се ползва по реда на чл.64 ЗС за такива дейности, които биха лишили от съдържание правото на собственика на земята.
От тази практика следва, че правото на суперфициарните собственици да ползват на основание чл.64 ЗС за паркиране на автомобили паркоместата, обособени върху земята, възниква само ако това следва от предмета на договора за учредяване на право на строеж.
Въззивното решение противоречи на тази практика на ВКС.
Макар да се е позовал на решение № 2 от 17.06.2021 г. на ВКС по гр. д. № 383/2020 г., I г. о., въззивният съд неправилно е приложил казаното в него към спора по настоящото дело. Акцентът в посоченото решение на ВКС се състои в това, че за да се приеме уговаряне на „друго“ по смисъла на чл.64 ЗС по отношение на ползването на надземен паркинг, включващ паркоместа, предвидени в инвестиционен проект, страните по договора за учредяване на право на строеж трябва да са се съгласили паркоместата да се ползват от суперфициарните етажни собственици за паркиране. Този извод кореспондира с данните по гр. д. № 383/2020 г. на ВКС, I г. о., според които ищецът е учредил на „Балкански-2000“ ООД право на строеж за построяване в дворното място на жилищна сграда, състояща се от сутеренен етаж, партерен етаж, четири жилищни етажа и подпокривно пространство на две нива, както и надземен паркинг с три паркоместа с обща площ около 50 кв. м. в дъното на дворното място, съгласно одобрен архитектурен проект. Следователно по това дело надземният паркинг с трите паркоместа е част от договора за суперфиция, откъдето следва извод, че този паркинг е предвиден за ползване по чл.64 ЗС именно от суперфициарните собственици. Настоящият случай е друг, тъй като в договора за учредяване на право на строеж не се коментира надземният паркинг и оттук не може да се направи извод, че страните са постигнали съгласие той да се ползва по чл.64 ЗС от суперфициарните собственици. В нотариалния акт е посочено, че Е. Н. П. учредява на „НВГ Груп“ ЕООД право на строеж за изграждане на монолитна пететажна сграда в съответствие с действащия план за застрояване и регулация, съгласно виза за проучване и проектиране от 02.01.2008 г. на гл. арх. на СО-район „Т.“ и съгласно одобрени от страните на този договор идейни чертежи, които ще послужат за основа за одобрение на инвестиционните проекти, с разгъната застроена площ от 1669,41 кв. м., състояща се от сутерен с мазета и подземен паркинг с девет броя места за паркиране и един гараж, гаражи и офиси на първия етаж и четири жилищни етажа, с изключение на обектите, описани в раздел Втори. От този предмет на договора не може да се направи извод, че двете надземни паркоместа, които са предвидени в идейните чертежи, ще останат за ползване на суперфициарните собственици. Такъв извод не следва от предмета на суперфицията. Дори надземните паркоместа да са предвидени в идейните чертежи и в таблиците за площообразуване, от клаузите на нотариалния акт, както и от анекса от 01.12.2016 г. към предварителния договор, не следва извод за уговаряне на тяхното ползване по чл.64 ЗС от суперфициарните собственици. Не е налице „друго“ по смисъла на чл.64 ЗС, следователно паркоместата, като част от дворното място на ищцата, следва да се ползват от нея.
Като е приел обратното, въззивният съд е постановил неправилно решение в осъдителната част на иска по чл.108 ЗС. В тази част въззивното решение следва да бъде отменено и искът – уважен.
Въззивното решение е правилно в останалата обжалвана част по иска с правно основание чл.59 ЗЗД. Съвкупната преценка на всички доказателства сочи, че не е установено ответницата да е ползвала лично или чрез трето лице процесното паркомясто през периода 29.05.2017 г. – 15.12.2021 г. Достъпът до това паркомясто не е ограничен, а от съвкупната преценка на свидетелските показания не може да се направи извод, че само ответницата е ползвала това паркомясто.
При този изход на делото на всяка от страните следва да се присъдят половината от сторените разноски за касационното производство: на Е. Н. П. – 412,87 евро, а на М. Б. Е. – 485,73 евро.
Воден от изложеното , Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 499 от 24.01.2025 г. по в. гр. д. № 5922/2024 г. на Софийски градски съд и потвърдено с него решение № 1962 от 05.02.2024 г. по гр. д. № 71994/2021 г. на Софийски районен съд в частта, с която е бил отхвърлен в осъдителната му част предявеният от Е. Н. П. срещу М. Б. Е. иск по чл.108 ЗС и вместо него постановява:
ОСЪЖДА М. Б. Е., ЕГН [ЕГН], със съдебен адрес [населено място], [улица], ет.1, офис 1, адв. Р. Г., да предаде на основание чл.108 ЗС на Е. Н. П., ЕГН [ЕГН], със съдебен адрес [населено място], [улица], вх.Б, ет.3-5, адв. П. А., следния имот: реална част от ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място], с площ на реалната част 12, 30 кв. м., разположена в югоизточната част на имота и обособена като открито паркомясто № 2 до източната фасада на построената в поземления имот сграда с идентификатор [№] , с граници на реалната част: открито паркомясто № 1, улица, зелена площ и източна фасада на сградата с идентификатор [№] , която реална част е защрихована с плътно защриховане и е означена с цифра 2 на скица № 15-1322663/06.12.21 г. на поземлен имот с идентификатор [№] на л. 40 от делото на СРС.
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 499 от 24.01.2025 г. по в. гр. д. № 5922/2024 г. на Софийски градски съд в останалата обжалвана част, с която е бил отхвърлен предявеният от Е. Н. П. срещу М. Б. Е. иск по чл.59 ЗЗД за сумата 6000 лева, представляваща обезщетение за лишаване от ползване на спорната реална част от поземления имот за периода 29.05.2017 г. – 15.12.2021 г.
ОСЪЖДА М. Б. Е., ЕГН [ЕГН], със съдебен адрес [населено място], [улица], ет.1, офис 1, адв. Р. Г., да заплати на Е. Н. П., ЕГН [ЕГН], със съдебен адрес [населено място], [улица], вх.Б, ет.3-5, адв. П. А., сумата от 412,87 евро /четиристотин и дванадесет евро и осемдесет и седем евроцента/ разноски за касационното производство.
ОСЪЖДА Е. Н. П., ЕГН [ЕГН], със съдебен адрес [населено място], [улица], вх.Б, ет.3-5, адв. П. А., да заплати на М. Б. Е., ЕГН [ЕГН], със съдебен адрес [населено място], [улица], ет.1, офис 1, адв. Р. Г., сумата от 485,73 евро /четиристотин осемдесет и пет евро и седемдесет и три евроцента/ разноски за касационното производство.
Решението е постановено при участие в производството на третото лице-помагач на страната на ответницата „НВГ-груп“ ЕООД.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: