Върховен касационен съд

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито съдебно заседание на деветнадесети ноември две хиляди двадесет и пета година в състав:
при участието на секретаря Цветелина Пецева, като изслуша докладваното от съдия М. Даскалова гр.д.№ 1601 по описа за 2024 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК .
Образувано е по касационна жалба на „Агро Лайн Експорт“ ЕООД против въззивно решение № 341 от 12.10.2023 г., постановено по гр. д. № 341/2023 г. по описа на Апелативен съд – Пловдив, с което след отмяна на решение №21/16.02.2023г., постановено по реда на чл.250 от ГПК, с което е допълнено решение №58/03.08.2022г. по т.д. №88/2021г. по описа на Окръжен съд – Хасково, са отхвърлени предявените от „Агро Лайн Експорт“ ООД срещу „ИН ТРАНС" ЕООД и „Диана сервиз“ ЕООД насрещни искове за заплащане на подобрения с правно основание чл.72, ал.1 от ЗС и е потвърдено решение №58/03.08.2022г., постановено по търг.д. №88/2021г. по описа на Окръжен съд Хасково в частта му, с която е оставено без уважение възражението за право на задържане на основание чл.72, ал.3 от ЗС в полза на „Агро Лайн Експорт“ ООД.
Касационната жалба съдържа оплаквания за неправилност на въззивното решение, поради постановяването му в нарушение на материалния закон, поради необоснованост и поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила- основания за касационно обжалване по чл. 281, ал. 1, т. 3 ГПК. В открито съдебно заседание не се явява представител на касатора.
С депозирания писмен отговор, както и с приложеното становище ответниците „ИН-ТРАНС“ ЕООД и „Диана сервиз“ ЕООД, чрез адв. А., оспорва жалбата и правят искане за присъждане на направените разноски по делото.
С определението по чл. 288 ГПК № 3608 от 10.07.2025 г. касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следните правни въпроси :
1. В хипотезата, когато владението се основава на предварителен договор за покупка на имота, действителен/допустим ли е предварителен отказ на купувача по този договор от правото му да претендира от собственика стойността на извършените подобрения ?
2. Длъжен ли е въззивният съд в случаите, когато за разрешаването на спорен по делото въпрос, се изискват специални знания служебно да назначи вещо лице ?
По първия правен въпрос :
Приема се в практиката на ВКС /решение № 34 от 29.03.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2039/2020 г., I г. о./, че когато владението се основава на предварителен договор за покупка на имота, купувачът има право да претендира от собственика стойността на извършените подобрения на основание чл. 70, ал. 3, вр. чл. 72 ЗС, като предварителен отказ от това право е недопустим. Даденото разрешение се споделя от настоящия състав на ВКС, като следва да се отбележи, че в противен случай би се достигнало до неоснователно разместване на имуществени блага и собственикът на имота би се обогатил за сметка на лицето, извършило подобренията, а основен принцип в гражданското право е недопустимост на неоснователното обогатяване.
По втория правен въпрос :
По приложението на чл. 195 ГПК е формирана трайна практика на ВКС /т. 3 на Тълкувателно решение № 1 от 9.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС; решение № 35 от 28.01.2025 г. на ВКС по гр. д. № 5001/2023 г., I г. о.; решение № 314 от 22.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 392/2011 г., II г. о.; решение № 132 от 29.05.2015 г. на ВКС по гр. д. № 7298/2014 г., III г. о.; решение № 630 от 28.10.2024 г. на ВКС по гр. д. № 4704/2022 г., IV г. о. и др./, според която в случаите когато за разрешаването на спорен в съответното производство въпрос се изискват специални знания, съдът следва служебно да назначи вещо лице и без направено от страните искане.
По касационната жалба :
Производството по делото е образувано по предявени от „ИН - ТРАНС“ ЕООД и от „Диана Сервиз“ ЕООД срещу „Агро Лайн Експорт“ ООД искове за признаване за установено, че учреденото с нотариален акт №72 от 02.12.2015г., дело №1044/2015г. право на строеж върху собствения на „ИН - ТРАНС“ ЕООД поземлен имот с идентификатор №*** по КККР на [населено място] и учреденото с нотариален акт №70 от 01.12.2015г., дело №1042/2015г. право на строеж върху собствения на „Диана Сервиз“ ЕООД поземлен имот с идентификатор №*** по КККР на [населено място], е погасено по давност. Тези искове са уважени от първоинстанционния съд и решението е влязло в сила.
За съвместно разглеждане са приети предявените от „Агро Лайн Експорт“ ООД срещу „ИН ТРАНС" ЕООД и „Диана сервиз“ ЕООД насрещни искове за заплащане на подобрения с правно основание чл.72, ал.1 от ЗС върху гореописаните имоти.
За да счете за неоснователни насрещните искове, въззивният съд е посочил, че при уважаване на исковете по чл.124 ГПК, вр. чл.67 от ЗС, правото на строеж се връща в патримониума на собственика на земята и в негова собственост на основание чл. 92 ЗС преминават и извършените строителни работи в имота, а суперфициарът има правото по чл.72 от ЗС. В случая на датите, на които е учредено право на строеж /01.12.2015г. и 02.12.2015г./ са сключени и предварителни договори за продажба на недвижимите имоти, върху които е учредено право на строеж, които предварителни договори са с идентично съдържание. Релевантно за основателността на иска по чл.72, ал.1 от ЗС е тълкуването на клаузите на чл.9, ал.4 от предварителните договори, предвид въведените доводи за нищожността им.
Съобразявайки, че едновременно с учредяването на право на строеж са сключени и предварителните договори, съдът е приел, че волята на страните е да обвържат изпълнението на едните с изпълнението на другите, което обуславя и функционална връзка между тях. Сделките са самостоятелни, но едновременно с това породените за страните права и задължения се свеждат до комплексни действия, водещи до постигане на един резултат -придобиване правото на собственост върху имотите от купувача по предварителните договори и паралелно с това реализиране на правоотношенията, породени от договорите за суперфиция с крайна цел построяване на „Предприятие за преработка на памук“.
Съдът е посочил, че относима към претенцията за подобрения в двата имота е частта от клаузата на чл.9, ал.4 от предварителните договори /идентична и по двата договора/, съгласно която продавачът не дължи суми за направени от купувача разноски във връзка с учредяването и реализирането на отстъпеното право на строеж и за каквито и да е подобрения в имота, които остават за сметка на купувача и в полза на продавача, без да се заплащат.
Въззивният съд е счел за неправилни изводите на първоинстанционния съд за нищожност на тази уговорка от чл.9, ал.4 от предварителните договори. Изводът за действителност на посочената клауза е изведен от свободата на договарянето, като е счетено, че изразената воля от страните не противоречи на повелителни норми на закона. Посочено е, че постигнатата уговорка не може да се тълкува изолирано, не само от клаузите на предварителния договор, но комплексно с общата воля, произтичаща и от договора за суперфиция, която е имотът да премине в патримониума на купувача, ведно с прехвърленото право на строеж, без за продавача, който е и учредител на правото на строеж, да възникват неблагоприятни последици при ненастъпване на предпоставките за трансформиране на предварителния договор за покупко- продажба в окончателен. Посочено е, че чл.9, ал.4 от предварителните договори урежда изцяло права и задължения за страните, които биха възникнали при неизпълнение на задължение на купувача да изпълни условията за сключване на окончателен договор, включително и последици, породени от договора за суперфиция - съдбата на построеното в случай на неприключване на правоотношенията по предварителния договор за покупко-продажба по предвидения от договора и закона ред, като няма спор, че предварителните договори не са се трансформирали в окончателни. В допълнение съдът е посочил, че в чл.9, ал.4 е предвидено задължение на купувача да премахне извършеното строителство и предаде имота на продавача в състоянието му преди сключване на договора за суперфиция, респ. - предварителния договор за покупко-продажба. Според въззивния съд систематичното тълкуване на тази част от клаузата на чл.9, ал.4 с възразената част, според която продавачът не дължи суми на купувача за направени разноски по повод и в изпълнение на учреденото му право на строеж, води до извода, че общата воля на страните е при прекратяване на договорната обвързаност по двата типа договора да се възстанови фактическото състояние във вида преди възникване на тази договорна обвързаност. Направен е извод, че спорната клауза от чл.9, ал.4 от предварителния договор съответства на общата воля на страните, изразена в двата договора, съобразена е с договорната свобода, не противоречи на закона и добрите нрави и не е нищожна.
Въззивният съд е изложил и мотиви, че като подобрения се претендират дейности, които не са подобрения по смисъла на чл.72, ал.1 от ЗС, а са предварителни дейности по разчистване на терена и подготовка за строителство. За да възникне правото на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот, следва да са извършени дейности, в резултат на които е подобрена функционалната характеристика на недвижимия имот /какъвто характер не притежават посочените дейности/ и извършените дейности в чужд имот да са увеличили стойността му. За установяване увеличената стойност на имота, е необходимо да се извърши съпоставка между пазарната стойност на имота преди и след изпълнение на претендираните като подобрения дейности, като в случая доказателства за установяване на това обстоятелство не са ангажирани.
По тези съображения е отменено решението на първоинстанционния съд, с което са уважени предявените насрещни искове за присъждане стойност на направени подобрения. С оглед неоснователността на насрещния иск е счетено да неоснователно и направеното от „Агро Лайн Експорт“ ООД възражение за право на задържане на основание чл.72, ал.3 от ЗС .
Предвид отговорите на въпросите, по които е допуснато касационно обжалване, въззивното решение в допуснатата му до касационно обжалване част, е неправилно като постановено в противоречие с материалния закон и с процесуалните правила - отменителни основания по чл. 293, ал.2 ГПК.
Неправилен е изводът на въззивния съд, че насрещните искове за заплащане на подобрения с правно основание чл.72, ал.1 от ЗС са неоснователни предвид съгласието, постигнато в чл.9, ал.4 от предварителните договори, че продавачът по тях не дължи суми за направени от купувача разноски във връзка с учредяването и реализирането на отстъпеното право на строеж и за каквито и да е подобрения в имота, които остават за сметка на купувача и в полза на продавача, без да се заплащат. Въззивният съд не е съобразил, че към момента на постигане на тази уговорка за ответника по делото /ищец по насрещните искове/ не е било възникнало правото да претендира увеличената стойност на имота. Свободата на волята при договарянето, на която се е основал въззивният съд, несъмнено включва и правото на страните по договора да се откажат от свои права. Този отказ обаче може да има за предмет съществуващи, но не и бъдещи права. Щом правото не е възникнало и не съществува, то съответно и няма право, от което да може да се откаже страната и направеният предварителен отказ от правото на претенция за заплащане на подобрения, е недействителен. Без значение за този извод е дали претенцията по чл.72, ал.1 от ЗС е за подобрения, извършени от купувач по предварителен договор или от суперфициар в изпълнение на надлежно учредено му право на строеж, тъй като предварителният отказ от права е недействителен и в двата случая. В тази връзка неоснователни са доводите на ответниците по касация, че по делото липсват доказателства владението върху имотите да е предадено по реда, предвиден в чл. 7 от предварителните договори /в петдневен срок след писмена покана, като за предаване на владението се съставя приемо- предавателен протокол/. Както правилно е прието от въззивния съд в случая договорите за учредяване право на строеж и предварителните договори за покупко- продажба, макар и да са самостоятелни сделки, са свързани и с тях се цели постигане на един резултат. Връзката между двата договора е установима и от съдържанието им, тъй като договорите за отстъпване право на строеж препращат към предварителните договори, а последните именно в спорната им клауза на чл. 9, ал.4 съдържат уговорки, касаещи правото на строеж. Същественото е, че няма спор, че ищецът по насрещния иск е упражнявал фактическата власт върху имотите, който като суперфициар по договорите за учредяване право на строеж и купувач по предварителните договори, разполага с правото по чл. 72 ЗС.
Правилни са изводите на въззивния съд, че предпоставка за уважаване на предявените насрещни искове е доказване извършването на дейности, в резултат на които е подобрена функционалната характеристика на недвижимия имот и тези дейности да са увеличили стойността на имота. Изводът обаче, че претендираните от ищеца дейности не отговарят на тези характеристики , е направен при неизяснена фактическа обстановка и е необоснован.
В решение № 12 от 20.05.2022 г. на ВКС по гр. д. № 1841/2021 г., II г. о. е прието, че подобрение на един имот е налице, когато вложените труд, средства и материали са довели до увеличаване на стойността му. Увеличението се заплаща, доколкото съществува към деня на постановяване на решението за заплащането му, като движимостите, които могат да бъдат отделени без съществено увреждане на имота, не подлежат на заплащане, тъй като не представляват подобрение и владелецът има право да вдигне тези вещи, когато преустанови владението на недвижимия имот. Не представляват подобрения също така разноските, свързани с поддръжката, нормалното използване на вещта или с нейното по-добро използване, които обективно не ползват собственика на имота към момента на предаване на владението. Според приетото в решение № 46 от 18.03.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5692/2014 г., I г. о., стойността на един имот следва да се счита за увеличена, ако вследствие на подобренията пазарната му цена се е увеличила, т. е. при евентуално извършване на разпореждане или извличане на граждански плодове, собственикът би получил по -висока цена от тази, която би получил преди извършване на подобренията.
Т.е. преценката дали претендираните като подобрения работи, съставляват подобрение, довело до увеличение стойността на имота, е винаги конкретна и може да бъде направена само при изяснена по делото фактическа обстановка. При констатацията, че по делото не са ангажирани доказателства за установяване увеличената стойност на имота, което е необходимо, за да се извърши съпоставка между пазарната стойност на имота преди и след изпълнение на претендираните като подобрения дейности, въззивният съд е отхвърлил иска, с което е допуснал съществено нарушение на процесуалните правила. Предвид отговора на втория въпрос, по който е допуснато касационно обжалване, задължение на въззивния съд е било служебно да назначи вещо лице и без направено от страните искане, което не е сторено.
Горното налага извод, че въззивното решение в допуснатата му до касационно обжалване част, е неправилно и като такова следва да бъде отменено. На основание чл. 293, ал. 3 ГПК делото следва да бъде върнато за ново разглеждане на въззивния съд, тъй като се налага извършването на нови процесуални действия. При новото разглеждане на делото, въззивният съд следва да допусне съдебно - техническа експертиза, която да даде заключения за пазарната цена на имота в състоянието му към настоящия момент и пазарната цена без извършените от ищеца по насрещните искове работи, въз основа на което да се извърши преценка увеличена ли е стойността на имота вследствие извършването на тези работи. При новото разглеждане, ако се установи, че ищецът е направил подобрения в имотите, съдът следва да се произнесе и по възраженията на ответниците по насрещните искове за прихващане и съответно по направеното от ищеца по тези искове възражение за право на задържане.
Разноски за настоящето производство не следва да се присъждат, тъй като по тях произнасяне дължи въззивната инстанция, което следва от разпоредбата на чл. 294, ал.2 ГПК.
По изложените съображения съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, първо отделение

ОТМЕНЯ въззивно решение № 341 от 12.10.2023 г., постановено по гр. д. № 341/2023 г. по описа на Апелативен съд – Пловдив, с което след отмяна на решение №21/16.02.2023г., постановено по реда на чл.250 от ГПК, с което е допълнено решение №58/03.08.2022г. по т.д. №88/2021г. по описа на Окръжен съд – Хасково, са отхвърлени предявените от „Агро Лайн Експорт“ ООД срещу „ИН ТРАНС" ЕООД и „Диана сервиз“ ЕООД насрещни искове за заплащане на подобрения с правно основание чл.72, ал.1 от ЗС и е потвърдено решение №58/03.08.2022г., постановено по търг.д. №88/2021г. по описа на Окръжен съд Хасково в частта му, с която е оставено без уважение възражението за право на задържане на основание чл.72, ал.3 от ЗС в полза на „Агро Лайн Експорт“ ООД.
ВРЪЩА делото на Апелативен съд – Пловдив за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ: