Р Е Ш Е Н И Е
№ 175
София,17.03.2026 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на деветнадесети февруари две хиляди двадесет и шеста година, в състав:
Председател: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА
Членове: ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА
НАТАЛИЯ НЕДЕЛЧЕВА
при секретаря Нели Първанова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 4161/ 2024 г. и ч. гр. д. № 4160/2024 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД срещу решение № 189 от 21.02.2024 г. по в. гр. д. № 1807/2023 г. на Бургаския окръжен съд и по частна касационна жалба „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД срещу определение № 1808 от 09.07.2024 г. по в. гр. д. № 1807/2023 г. на Бургаския окръжен съд, отнасящо се за разноските в първата инстанция.
По касационната жалба :
Жалбоподателят „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД оспорва въззивното решение в отхвърлителната му част по предявения от него срещу Етажна собственост на сграда с идентификатор [№] в [населено място], местност „Ю. плаж“, блок С-Компас, главен иск по чл.124, ал.1 ГПК за прогласяване нищожност поради противоречие с чл.2 ЗУЕС на всички решения по протокол на ОС на ЕС от 22.11.2021 г. Счита за неправилен решаващия извод на въззивния съд, че процесният комплекс от сгради не отговаря на изискванията на чл.2, вр. § 1, т.3 ДР на ЗУЕС за комплекс от затворен тип. Счита, че решаващо за определяне формата на управление на общите части в етажната собственост е съответствието на процесния комплекс от сгради с нормативната уредба на § 1, т.3 ДР на ЗУЕС, а не обстоятелството, че част от сключените договори за управление по чл.2 ЗУЕС не са с нотариална заверка на подписите. Поддържа, че преди влизане в сила на ЗУЕС нормативната уредба не е изисквала сключването на договори за управление, но същевременно не ги е забранявала. Трябвало да се отчете и това, че жалбоподателят е собственик на земята, върху която е построен комплексът, както и на изградените игрища, басейни, зелени площи, алеи и др. Тези обекти оставали за общо ползване и не се придобивали от купувачите на жилища в комплекса. Недопустимо било собствениците на жилища да диктуват условията за ползване на тези територии и съоръжения. ОС на ЕС нямало компетентност да взема решения за територии, обекти и съоръжения, които не са общи части по чл.38, ал.1 ЗС. Нарушаването на компетентността по чл.11 и чл.33 ЗУЕС също водело до нищожност на решенията на ОС на ЕС. Част от решенията на ОС на ЕС касаели разходи за управление на плажната ивица, която е изключителна държавна собственост и затова влизали в противоречие с чл.2, ал.2, т.1 ЗДС, вр. чл.18, ал.1 от Конституцията на РБ и това водело до нищожността на тези решения.
Ответникът в производството - Етажна собственост на сграда с идентификатор [№] в [населено място], местност „Ю. плаж“, блок С-Компас, представлявана от управителя Д. Ш., оспорва жалбата. Счита, че тя е неоснователна. Сочи, че в случая част от собствениците на самостоятелни обекти в сградата са сключили договори за управление с инвеститора, които са с нотариална заверка на подписите, други собственици – договори без нотариална заверка, а трети изобщо нямат сключени договори. Именно договорите във формата по чл.2 ЗУЕС са тези, които определят наличието на жилищен комплекс от затворен тип. Този комплекс не се създавал само по обективни признаци, нито постфактум чрез закон, който няма обратно действие. Не можело да се приеме, че разпоредбата на чл.2 ЗУЕС има по презумпция задължителен характер за онези собственици, които не са сключили такива договори. Идеята на законодателя била да даде приоритет на договарянето, като този начин на управление е възможност, но не задължение. Договорът бил последица не само при наличие на обективните признаци на [жк], но и ако имало изразена воля за сключването му от двете страни на правоотношението. Поставя се под съмнение и наличието в случая на обективни признаци на комплекс от затворен тип, тъй като сградите в комплекса имали ваканционен характер, в някои от тях имало и търговски обекти, както и свободен достъп до публична държавна собственост – плажната ивица.
С определение № 4742 от 21.10.2025 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по следния въпрос: При наличието на сключени договори за управление между инвеститора и собствениците на индивидуални обекти в комплекс от затворен тип, не всички от които са с нотариална заверка на подписите и вписани, може ли да има Общо събрание като орган на управление на етажната собственост, в отклонение от и в нарушение на предвидения ред за управление в договора, сключен между инвеститора и собствениците на индивидуалните обекти.
Касационното обжалване на въззивното решение е допуснато в неговата цялост, включително и в частта по уважения евентуален иск по чл.40, ал.1 ЗУЕС за отмяна на същите решения на ОС на ЕС, поради връзката между исковете.
Съставът на ВКС приема следното:
Въпросът, по който е допуснато касационно обжалване, се свежда до това каква е формата на управление на етажна собственост, която отговаря на обективните критерии по § 1, т.3 ДР на ЗУЕС за [жк], но не всички договори с инвеститора по чл.2 ЗУЕС са с нотариална заверка на подписите и не са вписани поради обективното обстоятелство, че част от тях са сключени преди влизане в сила на ЗУЕС.
Настоящият състав на ВКС приема, че в такава хипотеза, когато не е оспорена автентичността на подписите в договорите, които нямат нотариална заверка или когато оспорването не е доказано, формата на управление е по чл.2 ЗУЕС и тя изключва общия ред за управление по Глава втора, Раздел втори на ЗУЕС чрез Общо събрание на етажната собственост. Съображенията за това са следните:
До влизане в сила на ЗУЕС на 01.05.2009 г. правната уредба на етажната собственост и нейното управление се съдържа в Закона за собствеността /ЗС/ и в Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост /П.-отм./. Съгласно чл.42 ЗС, редакция преди изменението с ДВ, бр.6/2009 г., управлението на общите части в сградата в етажна собственост и надзорът за изпълнение на задълженията на обитателите принадлежи на Общото събрание на собствениците и на избрания от него управител. В П. се съдържа детайлна уредба на свикването на Общо събрание на етажната собственост, неговите правомощия, начина на вземане на решения и надзора върху тях.
Към момента на приемане на ЗС и П. през 1951 г., а и дълго време след това, в България обективно не съществуват жилищни комплекси от затворен тип, при които в един урегулиран поземлен имот се обособява комплекс от една или няколко сгради в режим на етажна собственост, заедно с други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Затова законодателят не създава специални правила за начина на управление на общите части в такива комплекси. Такива комплекси обаче реално възникват още преди влизане в сила на ЗУЕС като сложно съчетание от няколко вида собственост – собственост на различни лица върху отделните обекти в сградата или сградите, както и собственост на инвеститора върху земята и съоръженията, разположени върху нея – паркоместа, тенис кортове, басейни, детски площадки и др. Поддръжката на такива комплекси изисква друга форма на управление, различна от предвидената в ЗС и П., която да се грижи за комплекса в неговата цялост, а това надхвърля интереса и правомощията на отделните етажни собственици. Това налага инвеститорите предварително да предвидят и установят такава форма на управление на комплекса чрез договори, в които всеки етажен собственик да се съгласи да им възложи управлението на комплекса при заплащане на определени такси.
Преди влизане в сила на ЗУЕС законът не забранява изграждането на жилищни комплекси от затворен тип, нито пък форма на управлението им чрез договори между собствениците на отделни обекти в комплекса и инвеститора.
С влизане в сила на ЗУЕС на 01.05.2009 г. за първи път се регламентира както съществуването на жилищните комплекси от затворен тип - § 1, т.3 ДР, така и специалната форма на управлението им от инвеститора чрез възлагане с договори по чл.2 ЗУЕС, която изключва управлението чрез Общо събрание на етажната собственост. Законът определя и формата на договорите по чл.2 ЗУЕС – те трябва да са с нотариална заверка на подписите и да са вписани с цел тяхната противопоставимост на последващи приобретатели. Уредбата е изключително лаконична и създава проблеми в практиката. Липсва уредба за действието на закона спрямо заварените отношения в съществуващи жилищни комплекси от затворен тип. По-специално липсва правило ще се прилага ли формата на управление по чл.2 ЗУЕС по отношение на жилищни комплекси от затворен тип, заварени от ЗУЕС, в които договорите за управление с инвеститора не са с нотариална заверка на подписите и не са вписани. Тази липса на преходна разпоредба по необходимост следва да бъде преодоляна от съдебната практика, при съблюдаване на чл.5 ГПК и при отчитане на правилото за действие на новия закон спрямо заварени висящи правоотношения.
ЗУЕС регламентира правилото, че управлението на жилищни комплекси от затворен тип става от инвеститора, когато има воля от това, изразена както от него, така и от отделните собственици на обекти в комплекса, изразена в договори по чл.2 ЗУЕС. За да е ясно, че волята е изразена именно от собствениците, техните подписи трябва да са с нотариална заверка. Преди ЗУЕС не е имало регламентирана форма на управление на жилищните комплекси от затворен тип с договори, затова не е имало и изискване за нотариална заверка на подписите в тези договори. След влизане в сила на ЗУЕС обаче, лицата, които са сключили такива договори, не могат да се откажат от тях под претекст, че подписите им не са нотариално заверени. Решаващ за запазването на тези договори при действието на новия ЗУЕС е фактът на изразената в тях воля жилищният комплекс от затворен тип да се управлява от инвеститора. След като не се оспорва автентичността на подписите в тези договори или след като не е доказано оспорването на тези подписи, изразената в тях воля за управление на комплекса от инвеститора следва да се запази и при действието на новия закон, тъй като тя вече е изразена и именно тя е решаваща за формата на управление по чл.2 ЗУЕС.
По съществото на касационната жалба:
С обжалваното решение състав на Бургаския окръжен съд е отменил решение № 164 от 20.04.2023 г. по гр. д. № 1723/2021 г. на Несебърския районен съд и е отхвърлил предявения от „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД срещу Етажна собственост на сграда с идентификатор [№] в [населено място], местност „Ю. плаж“, блок С-Компас, главен иск за прогласяване нищожността поради противоречие с чл.2 ЗУЕС на всички решения, обективирани в протокол от ОС на ЕС, проведено на 22.11.2021 г. Със същото решение на въззивния съд решенията на ОС на ЕС са отменени като незаконосъобразни по предявения от „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД евентуален иск по чл.40, ал.1 ЗУЕС.
Въззивният съд е приел от фактическа страна следното:
Ищецът „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД е построил в собствено дворно място, представляващо УПИ [№], [№], [№] от кв. 6, Ю. плаж, [населено място], четири сгради за сезонно ползване, като сграда „А“ е отделена от останалите, а сгради „В“, „С“ и „Д“ са долепени една до друга и образуват един архитектурен обем, но функционално са три отделни сгради. Инсталациите са общи за групата сгради до абонатното помещение на всяка сграда, а оттам се разделят. Само за сграда D са предвидени обекти с обществено обслужващо предназначение – ресторант, магазин за хранителни стоки, кафе-бар, фитнес + SPA. център и офис. В границите на поземления имот има изграден открит паркинг и три плувни басейна, както и водомерна шахта. Имотът се охранява от жива охрана, която прави обиколки на определен интервал. На територията на имота са разположени 9 броя камери, покриващи възможните места за достъп на външни лица. По западната граница са монтирани бариери и метални портали, осигуряващи достъп до двата паркинга – открит и закрит, и отделен вход (служебен) за зареждане или при друга необходимост. Около имота има изградени оградни каменни стени, жив плет и телена ограда.
Видно от удостоверение от 09.01.2012 г. на [община], името на комплекса е посочено като „YOO OBZOR B.“, вписан съгласно чл.46б ЗУЕС като [жк], с форма на управление – договори с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелните обекти в комплекса, с които управлението на сградите е възложено на „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД.
Строителството на комплекса е извършено в периода 2006 г. – 2009 г. Още от 2008 г., преди завършване на строежа, ищецът „Бляк сий инвестмънт тръст“ АД е започнал сключване на предварителни договори за покупко-продажба на обекти от сградите. В тях е предвидено, че между продавача и купувачите се сключат и договори за управление и поддръжка в комплекса, по които ищецът има качеството на управител - срещу възнаграждение ще ги поддържа, обслужва и осъществява организационното, техническо и административно управление на комплекса, наименуван „Йо О. Фаза 1“.
Прието е, че от 2011 г. ищецът „Бляк сий инвестмънт тръст“ АД, в качеството на инвеститор, е сключвал договори по чл.2 ЗУЕС, които имат нотариална заверка на подписите и са вписани. Не всички собственици на самостоятелни обекти обаче са сключили такива договори с ищеца. Договори с нотариална заверка на подписите са сключили собственици на 18 броя жилища; за 26 броя жилищни обекти не са сключвани такива договори с нотариална заверка и вписани.
На 10.11.2021 г. по инициатива на част от собствениците на обекти в процесната сграда е свикано ОС на ЕС и са взети следните решения: одобряване и приемане на направеното площообразуване в сградата; освобождаване на „Бляк сий инвестмънт тръст“ АД от управлението и поддръжката на сградата и прилежащите територии на ЕС в бл.С-Компас; избор на Д. Щ. за управител на ЕС, считано от 01.01.2022 г., за срок от 2 години; избор на контролен съвет за срок от 2 години; управителят на ЕС е упълномощен да открие банкови сметки на ЕС, да сключи договор за интернет банкиране и да оперира със сметките на етажната собственост; приет е бюджет на ЕС за 2022/2023 г., разпределени са разходите по чл.50 ЗУЕС между собствениците според притежаваните идеални части от общите части, а разходите по чл.51 ЗУЕС са разпределени по равно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства; финансовата година е определена от 01.01.2022 г. до 31.12.2022 г., а заплащането на дължимите от собствениците вноски следва да се извърши по банковата сметка на ЕС в срок до 01.01.2022 г. Взети са и други решения по т. 9-18.
При тези данни от правна страна по главния иск е прието следното:
Обществените отношения във връзка с реда и управлението на общите части в сгради, които са в режим на етажна собственост, се уреждат от специалния Закон за управление на етажната собственост . Същият съдържа както правила за управление на етажната собственост – принципно от Общо събрание и във връзка с това – правила за свикването и провеждането му, така и правила за контрол на взетите от него решения. Законът не държи сметка за вида на сградите – дали те са за постоянно, временно, сезонно или друг вид предназначение и обитаване, с изключение на хипотезата по чл.2 – жилищен комплекс от затворен тип. Поради това и независимо от съществуващата законова празнота, същият следва да се прилага и тълкува еднакво спрямо всички сгради, намиращи се в режим на етажна собственост.
Прието е, че по-особена категория на сгради в режим на етажна собственост са тези, изградени в затворен комплекс, чието управление след влизане в сила на ЗУЕС - 01.05.2009 г., следва да се осъществява с договор. Съгласно легалното определение на § 1, т.3 ДР ЗУЕС жилищен комплекс от затворен тип е налице при: наличие на повече от една сгради в режим на етажна собственост; наличие на други обекти и обслужващи собствениците и обитателите; всички обекти са изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот; спазени са изискванията на контролиран достъп на външни лица, ограничен е достъпът на външни лица.
Процесният жилищен комплекс покрива критериите на правната норма, т. к. се състои от четири самостоятелни сгради в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите; те са изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, като е налице контролиран достъп за външни лица, чрез осъществяване на охрана от нарочно наета за целта охранителна фирма. Поради тези характеристики управлението следва да се осъществява по реда на чл.2 ЗУЕС.
По отношение на договора, чрез който следва да се управляват сградите, е предвидена форма за действителност - с нотариална заверка на подписите. Договорът се сключва при продажба на имота от инвеститора на купувача, подлежи на вписване и обвързва всеки следващ приобретател на имота. По отношение на предмета и съдържанието на договора по чл.2 ЗУЕС е налице законова празнота – в закона не са регламентирани дори основните параметри на този договор като: условия за изменение, срок на действие и начин на разваляне и/или прекратяване. Не е предвидено как ще се уредят отношенията с етажни собственици, които не са сключили такъв договор, не е предвидено как ще се уредят отношенията, възникнали преди влизане в сила на ЗУЕС по отношение на комплекси, покриващи характеристиките на такива от затворен тип, нито е придадено действие на сключени договори, в които подписите на страните не са нотариално удостоверени. Единствените конкретни параметри са страните – инвеститор и собственици; предвидено е и задължително вписване на договора. Така самият закон изначално предвижда договорът да е безсрочен. Ето защо по отношение на останалите клаузи, които договорът трябва да съдържа, в т. ч. и по отношение на разваляне и прекратяване, следва да се прилагат общите правила на ЗЗД, в т. ч. чл.8, чл.9, чл.14, чл.20а, чл.22, чл.25 и правилата за различните видове договори (за поръчка и за изработка).
Прието е, че процесният казус има редица специфики: касае се за комплекс от затворен тип по см. на § 1, т.3 ДР ЗУЕС. Същевременно изграждането на комплекса и продажбата на част от обектите в него е започнало при действието на П., в който не се предвижда възможност за управление на етажната собственост, различна от Общо събрание. До влизане в сила на ЗУЕС на 01.05.2009 г. не е регламентирано съществуването на [жк], нито възможност за управление чрез договор. Поради това за част от обектите, находящи се в комплекса, придобити до влизане в сила на ЗУЕС и за които са сключени писмени договори за управление, договорите не са предвидени в закона като форма за управление. Същите договори са неприложими и след влизане на закона в сила, доколкото не са сключени в изискуемата за това форма за действителност – с нотариална заверка на подписите. По изложените съображения и т. к. само част от етажните собственици ( 18 от 53 обекта) са сключили и вписали писмен договор с нотариална заверка на подписите, управлението в комплекса следва да се осъществява по другия регламентиран от закона начин – чрез Общо събрание на етажните собственици. Затова решенията, взети на проведеното на 22.11.2021 г. ОСЕС, не са нищожни поради противоречие със закона – чл.2 ЗУЕС. Искът за прогласяване на нищожността им е неоснователен.
Прието е, че отхвърлянето на главния иск води като последица до разглеждане на евентуалния иск с правно основание чл.40 ЗУЕС – за отмяна на решенията поради тяхната незаконосъобразност. Изложени са съображения в тази насока и евентуалният иск е уважен.
Решението по главния иск е неправилно.
Правилен е един от решаващите изводи на въззивния съд – че процесният комплекс отговаря на изискванията на § 1, т.3 ДР на ЗУЕС за жилищен комплекс от затворен тип. Неоснователни са възраженията на ответната Етажна собственост по този въпрос. Обстоятелството, че сградите в комплекса се ползват преимуществено за ваканционни нужди, не отменя характеристиката на комплекса като жилищен. Предназначението на сградите на основното застрояване е дадено в чл.37, ал.2 ЗУТ- те могат да бъдат жилищни, производствени, курортни, вилни, обществено-обслужващи и други, както и сгради със смесено предназначение. В конкретния случай издаденото разрешение за строеж № 64 от 20.09.2006 г. е за „Жилищна група“; разрешението за ползване № СТ-12-820 от 18.08.2008 г. е за строеж „Жилищна група“; техническият паспорт № 52/16.02.2009 г. също е за „Жилищна група“; вписан по чл.46б ЗУЕС е като жилищен комплекс от затворен тип. Обстоятелството, че жилищните обекти в комплекса се използват от техните собственици преимуществено за ваканционни нужди или за отдаване под наем не променя предназначението на сградите в комплекса, което е жилищно или смесено – за сградата, в която има и търговски обекти. Наличието на търговски обекти в една от сградите не лишава комплекса от характеристиката по § 1, т.3 ДР на ЗУЕС, тъй като самата легална дефиниция предвижда възможност за изграждане освен на жилищни обекти, но и на други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите и обитателите. И на последно място – налице е и другата предпоставка на закона - спазване на изискването за контролиран достъп за външни лица. Това изискване е изпълнено чрез ограждане на имота от три страни, назначаване на охрана, която прави обиколки на определен интервал; разполагането на 9 броя камери, покриващи възможните места за достъп на външни лица. Самото местоположение на комплекса непосредствено до плажната ивица на [населено място] изключва възможността за ограждането му откъм плажа, тъй като това би създало неудобство за собствениците на обекти в комплекса. Липсата на ограда от тази страна обаче се компенсира от камерите и от охранителите, които имат задача да не допускат без основателна причина външни лица на територията на комплекса.
Неправилен е другият извод на съда – че не са налице предпоставките на чл.2 ЗУЕС и поради това управлението на комплекса следва да се осъществява от Общо събрание на етажната собственост.
Изяснено е по делото чрез експертиза, че самостоятелните обекти в процесната сграда С-Компас са общо 53. Изяснено е също, че собствениците на част от тези обекти са сключили с инвеститора договори по чл.2 ЗУЕС с нотариална заверка на подписите и вписани, съгласно изискването на закона. Друга част от собствениците имат договори за управление с инвеститора, но те не са с нотариална заверка на подписите, тъй като са сключени преди влизане в сила на ЗУЕС на 01.05.2009 г. Има и трета група собственици, за които не са представени договори за управление с инвеститора. Същевременно по делото са представени предварителните договори за закупуване на всички самостоятелни обекти в сградата, които са еднотипни. В т.2,2 на тези договори е посочено, че те „влизат в сила с подписването на договор за поддръжка и управление на Комплекса във формата, приложена към настоящия договор като Приложение 2, …. който договор за поддръжка и управление ще влезе в сила с подписването в нотариална форма на окончателен договор за покупко-продажба на Апартамента и паркомястото“. Следователно още с подписването на предварителните договори за закупуване на апартаменти в процесната сграда бъдещите собственици са се съгласили, че управлението на комплекса ще се осъществява от инвеститора при условия, определени в специални договори за управление, приложение към предварителните договори, които влизат в сила с подписването на нотариалния акт. Оттук следва извод, че всички собственици на самостоятелни обекти в процесната сграда са възложили с договор управлението на комплекса на инвеститора при условия, посочени в Приложение 2 към договорите за покупко-продажба, т. е. всички собственици са се съгласили с условията на тези договори за управление. По делото не е възникнал спор относно начина на сключване на предварителните договори за обектите в другите сгради от комплекса, поради което следва да се приеме, че тези договори са еднотипни и за тези сгради.
В настоящото дело не се е развил спор за автентичността на подписите в предварителните договори и в договорите за управление, които са без нотариална заверка на подписите, нито пък спор за противопоставимостта на договорите за управление на последващи приобретатели. Съобразно посоченото по-горе в настоящото решение следва да се приеме, че тези договори обвързват собствениците на самостоятелните обекти и че избраната форма на управление на комплекса е по реда на чл.2 ЗУЕС, а не по реда на Глава втора, Раздел втори ЗУЕС чрез Общо събрание на етажната собственост. Затова оспорените в настоящото производство решения, обективирани в протокол от ОС на ЕС, проведено на 22.11.2021 г., са нищожни, тъй като са взети от нелегитимен орган на управление на етажна собственост в жилищен комплекс от затворен тип и създават привидност за несъществуваща форма на управление на комплекса.
Следва да се има предвид и обстоятелството, че в процесния комплекс инвеститорът е запазил собствеността си върху земята и трите плувни басейна, изградени върху нея. Няма как поддръжката на тези обекти да се осъществява чрез решения на ОС на ЕС, тъй като етажните собственици нямат основание да управляват чужда собственост. Отделно от това – налице са редица общи инсталации на четирите сгради в комплекса, което също изисква управлението му като едно цяло, а не чрез общи събрания на всяка една етажна собственост в четирите сгради.
Неотносима към спора по настоящото дело е практиката на ВКС, посочена в писмената защита на Етажната собственост. Решение № 80 от 04.11.2021 г. по гр. д. № 1213/2020 г. на ВКС, IV-то г. о. сочи, че уредбата на чл.2 ЗУЕС има изключителен характер и затова следва да се тълкува ограничително, като същата не намира приложение по отношение на сгради, които не притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип. В настоящия случай е изяснено, че процесната сграда е част от [жк], затова не може да се приеме, че чл.2 ЗУЕС е принципно неприложим. Решение № 87 от 09.03.2012 г. по гр. д. № 1115/2011 г. на ВКС, ІІ-ро г. о., разглежда особена хипотеза, при която дружество-изпълнител по договори за управление и поддръжка на някои от обектите в жилищен комплекс от затворен тип е свикало ОС на ЕС, без да притежава в собственост самостоятелен обект в комплекса и без да е упълномощено за това от етажен собственик. Решенията на ОС на ЕС са отменени по жалба на етажен собственик. Спорът по това дело въобще не е бил за начина на управление на жилищния комплекс от затворен тип – чрез договори по чл.2 ЗЕУС, или чрез ОС на ЕС, затова и посоченото решение на ВКС е неотносимо към настоящия спор. И на последно място – определение № 553 от 28.03.2023 г. на ВКС по гр. д. № 3659/2022 г., III г. о., е постановено в производство по чл.288 ГПК, в което спорът не е разрешен по същество от ВКС.
По изложените съображения въззивното решение следва да бъде отменено в частта по главния иск за нищожност на оспорените решения на ОС на ЕС и този иск да бъде уважен. Въззивното решение следва да бъде обезсилено в частта по евентуалния иск за отмяна на тези решения на основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, тъй като с уважаването на главния иск отпада процесуалната предпоставка за разглеждане на евентуалния иск.
При този изход на делото на жалбоподателя се дължат разноските за всички инстанции, включително и разноските по свързаните производства – адвокатското възнаграждение по частната жалба срещу определението на първата инстанция по чл.389 ГПК за спиране на изпълнението на оспорените решения на ОС на ЕС и държавните такси за частните производства по чл.248 ГПК.
Следва да бъде съобразено обстоятелството, че предмет на делото са два евентуално съединени неоценяеми иска – главен иск по чл.124, ал.1 ГПК, вр. чл.2 ЗУЕС за прогласяване нищожността на решенията на ОС на ЕС от 22.11.2021 г. и евентуален иск по чл.40, ал.1 ЗУЕС за отмяната им поради тяхната незаконосъобразност.
При определяне на разноските съставът на ВКС съобрази установената практика, според която когато между същите страни са предявени алтернативно или евентуално съединени искове, дължимата такса е една, едно е и адвокатското възнаграждение – определение № 284 от 6.04.2012 г. на ВКС по ч. гр. д. № 238/2012 г., IV г. о., определение № 4 от 5.01.2022 г. на ВКС по ч. т. д. № 344/2021 г., II т. о., както и практиката, според която искът по чл.40, ал.1 ЗУЕС е един независимо от това колко са решенията на ОС на ЕС, чиято отмяна се иска - определение № 588 от 18.07.2014 г. на ВКС по ч. гр. д. № 4046/2014 г., IV г. о., определение № 154 от 30.09.2019 г. на ВКС по ч. гр. д. № 3004/2019 г., I г. о., определение № 75 от 11.04.2022 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1009/2022 г., II г. о. и др.
За първата инстанция ищецът самоволно е внесъл държавна такса в размер на 900 лв., неправилно считайки, че са предявени осемнадесет иска по чл.40, ал.1 ЗУЕС. По изложените по-горе съображения искът е един и дължимата държавна такса е една като за един неоценяем иск. Тя следва да бъде определена на 80 лв. /40,90 евро/, съгласно т.3 на Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК. Това е сумата, която ответникът следва да бъде осъден да заплати на основание чл.78, ал.1 ГПК.
Заплатеното адвокатско възнаграждение за процесуално представителство пред първата инстанция е в размер на 12 960 лв. с ДДС. Основателно е направеното от насрещната страна възражение за прекомерност на това възнаграждение. Като взе предвид фактическата и правна сложност на делото, липсата на правна уредба по решаващия правен въпрос, както и липсата на практика на ВКС по него; множеството представени и заверени от пълномощника на ищеца писмени доказателства, броя на проведените съдебни заседания и защитавания интерес, настоящата инстанция счита, че адвокатското възнаграждение следва да бъде определено на 10 000 лв. с ДДС или 5112,92 евро.
Дължимо е и адвокатско възнаграждение във връзка със защитата на ищеца по частната жалба на насрещната страна срещу определение № 81/20.01.2022 г. по гр. д. № 1723/2021 г. на РС-Несебър, с което е постановено спиране на изпълнението на решенията на ОС на ЕС. Съгласно т.5 на Тълкувателно решение № 6 от 6.11.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 6/2012 г., ОСГТК, направените от страните в обезпечителното производство разноски се присъждат с окончателното съдебно решение по съществото на спора, с оглед крайният му изход. Адвокатското възнаграждение по това дело е 6000 лв. с ДДС. Като отчете ограничения предмет на това частно производство, съставът на ВКС счита, че е основателно направеното възражение по чл.78, ал.5 ГПК и това възнаграждение следва да бъде намалено на 2000 лв. с ДДС или 1022,58 евро.
Общо дължимите разноски на ищеца за първата инстанция са 6176,40 евро.
Разноските за въззивната инстанция са 40 лв. /20,45 евро/ държавна такса и 3600 лв. адвокатско възнаграждение. Основателно е направеното от насрещната страна възражение за прекомерност по чл.78, ал.5 ГПК и адвокатското възнаграждение следва да бъде намалено на 1000 лв. с ДДС /511,29 евро/ при отчитане на обстоятелството, че във въззивната инстанция не са събирани нови доказателства. Общо разноските за тази инстанция са 531,74 евро.
Разноските за държавни такси пред ВКС са 70 лв. За защитата пред ВКС са направени разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 7334,36 лв. Общо разноските са 3785,79 евро. Следва да се присъдят и държавните такси за двете частни производства по чл.248 ГПК – 2 х 15 лв. или 15,34 евро.
Общо дължимите разноски на ищеца за всички инстанции са 10509,27 евро.
По частната касационна жалба :
„Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД обжалва определение № 1808 от 09.07.2024 г. по в. гр. д. № 1807/2023 г. на Бургаския окръжен съд, с което е потвърдено определение № 743/23.06.2024 г. по гр. д. № 1723/2021 г. на Несебърския районен съд, с което е отказано изменение на първоинстанционното решение в частта за разноските.
Тъй като с настоящото решение на ВКС се определят разноските на „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД за всички инстанции, частното касационно производство остава без предмет и следва да бъде прекратено.
Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 189 от 21.02.2024 г. по в. гр. д. № 1807/2023 г. на Бургаския окръжен съд в частта, с която след отмяна на решение № 164 от 20.04.2023 г. по гр. д. № 1723/2021 г. на Несебърския районен съд е отхвърлен предявеният от „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД срещу Етажна собственост на сграда с идентификатор [№] в [населено място], местност „Ю. плаж“, блок С-Компас, главен иск за прогласяване нищожност поради противоречие с чл.2 ЗУЕС на всички решения, обективирани в протокол от ОС на ЕС, проведено на 22.11.2021 г., както и в частта за разноските, а също и определенията по чл.248 ГПК № 1450/04.06.2024 г. по в. гр. д. № 1807/2023 г. на Бургаския окръжен съд, № 1809 от 09.07.2024 г. по в. гр. д. № 1807/2023 г. на Бургаския окръжен съд и № 743 от 23.06.2024 г. по гр. д. № 1723/2021 г. на Несебърския районен съд и вместо това постановява:
ПРОГЛАСЯВА по иска с правно основание чл.124, ал.1 ГПК, вр. чл.2 ЗУЕС, предявен от „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], № 82, представлявано от П. Р., срещу Етажна собственост на сграда с идентификатор [№] в [населено място], местност „Ю. плаж“, блок С-Компас, представлявана от управителя Д. Ш., нищожността поради противоречие с чл.2 ЗУЕС на всички решения, обективирани в протокол от Общо събрание на етажната собственост, проведено на 22.11.2021 г.
ОБЕЗСИЛВА решение № 189 от 21.02.2024 г. по в. гр. д. № 1807/2023 г. на Бургаския окръжен съд в частта, с която по евентуалния иск по чл.40, ал.1 ЗУЕС, предявен от „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД срещу Етажна собственост на сграда с идентификатор [№] в [населено място], местност „Ю. плаж“, блок С-Компас, съдът е отменил решенията, обективирани в протокол от ОС на ЕС, проведено на 22.11.2021 г.
ОСЪЖДА Етажна собственост на сграда с идентификатор [№] в [населено място], местност „Ю. плаж“, блок С-Компас, да заплати на „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД, ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], № 82, сумата от 10509,27 евро /десет хиляди петстотин и девет евро и двадесет и седем евроцента/ разноски по делото.
ПРЕКРАТЯВА производството по частната касационна жалба на „Бляк сий инвестмънт тръст“ ЕАД срещу определение № 1808 от 09.07.2024 г. по в. гр. д. № 1807/2023 г. на Бургаския окръжен съд.
Решението, в частта, с която е прекратено производството по частната касационна жалба срещу определение № 1808 от 09.07.2024 г. по в. гр. д. № 1807/2023 г. на Бургаския окръжен съд, подлежи на обжалване пред друг състав на ВКС в едноседмичен срок от съобщението.
В останалата част решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: