Върховен касационен съд

Върховният касационен съд на Република България , Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на седемнадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Камелия Маринова
ЧЛЕНОВЕ: Веселка Марева
Емилия Донкова

при участието на секретаря Даниела Танева
като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 1197 по описа за 2025 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производство по чл. 290 ГПК.
Обжалвано е решение № 235 от 12.11.2024г. по гр.д. № 278/2024г. на Окръжен съд-Смолян, с което е потвърдено решение № 21 от 31.01.2024 г. по гр.д.№ 1285/2022г. на Районен съд-Смолян за отхвърляне на иска на И. Н. Т. и А. Т. Т. против „ГРУПИНВЕСТ 55“ ЕООД с правно основание чл. 108 от ЗС за признаване за установено, че ищците са собственици на самостоятелен обект с идентификатор ***** по КККР на [населено място], представляващ жилище - апартамент със застроена площ 74.50 кв.м. в [населено място], к.к.П., к.я. С., ет.*, ап.* от сграда № * и за предаване владението върху него.
В касационната жалба на ищците И. Т. и А. Т. чрез адв. Д.-Р. се поддържа неправилност на решението поради допуснати процесуални нарушения, свързани с необсъждане на всички доводи и възражения; неправилно приложение на закона досежно допустимостта да се прави възражение по чл. 67, ал.1 ЗС за погасяване на правото на строеж след като обектът вече е изграден; неправилно приложение и на чл. 79, ал.2 ЗС във връзка с приетото, че са дружеството – ответник е придобило собствеността с добросъвестно владение, считано от 31.07.2017г. (учредяването на правото на строеж) до предявяване на иска (22.12.2022г.).
Ответникът по жалбата „Групинвест 55“ ЕООД чрез пълномощника си адв. Ч. изразява взема становище за неоснователност на жалбата.
Третото лице помагач Туристическо дружество „Карлък“ не взема становище.
Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по въпросите: 1/ може ли да се уважи възражение за погасяване на право на строеж поради неупражняването му в срока по чл. 67 ЗС, направено след като сградата е вече построена; 2/ може ли да се признае право на собственост по чл. 79 ЗС, без да е доказан началния момент на установяване на фактическата власт; фактическата власт може ли да е счита за установена със сключване на облигационен договор, без да е доказан конкретно моментът и начинът на предаването й.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното:
Производството е по иск по чл. 108 ЗС на И. Т. и А. Т. срещу „Групинвест 55“ ЕООД за признаване собствеността и предаване владението върху жилище - апартамент в к.к. П.. От фактическа страна е безспорно следното: Ищците са наследници на починалия през 2020г. Т. Г. Т.. На 02.04.2008г. между Туристическо дружество „Карлък“ и „База-СС“ ЕООД е сключен договор на учредяване право на строеж върху поземлен имот с идентификатор *** по КК на [населено място], като суперфициарът се задължил да построи и извърши цялостно преустройство, пристрояване и надстрояване на съществуващата триетажна сграда на хижа С. и обектите в нея, съгласно одобрен инвестиционен проект. С Нотариален акт от 22.12.2008г „База-СС“ЕООД продава на Т. Т. правото на строеж на апартамент №* с площ от 74,50 кв.м., състоящ се от една спалня, дневна-кухненски бокс, баня-тоалетна и балкон, с посочени граници. През 2011г. е образувано гр.дело 109/2011г. на Окръжен съд-Смолян от ТД „Карлък“ против „База СС“ ЕООД по чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на договора за отстъпване правото на строеж. Със съдебно решение, влязло в сила на 19.11.2013г., договорът е развален.
С Нотариален акт от 31.07.2017г. собственикът на земята ТД „Карлък“ учредява на “Ади 21“ ЕООД право на строеж за изграждане на самостоятелни обекти в сграда, находящи се в тяло “А“ съгласно одобрен инвестиционен проект. С нотариален акт от 06.08.2018г. „Ади 21“ ЕООД продава на И. М. притежаваното от дружеството право на строеж по отношение три апартамента, включително и за спорният апартамент * (нов № *) със застроена площ от 74,50 кв.м. На 02.11.2018г. е съставен констативен протокол на основание чл. 181, ал.2 ЗУТ за изграждане на сградата в груб строеж. С нотариален акт от 15.12.2021г. И. М. продава на ответника „Групинвест 55“ ЕООД три недвижими имота, придобити по силата на реализирано право на строеж, включително и самостоятелен обект с идентификатор ***** с площ от 74,50 кв.м., представляващ Апартамент № А203. Приетата техническа експертиза установява, че описаният в исковата молба Апартамент № *, с площ 74,50 кв.м. от одобрения идеен архитектурен проект на 28.02.2008г. е идентичен с апартамент № * с площ 74,50 кв.м. представляващ самостоятелен обект с идентификатор *****.
Събрани са свидетелски показания от И. М., праводател на ответника. Тя е и управител на „АДИ 21“ ЕООД, на което е учредено второто право на строеж. Според нея след сключване на суперфицията са получили достъп и са започнали строителството; тя не знае нищо за правата на Т. Разпитан е свидетелят Д., който е участвал в изграждането на сградата като ръководител на обекта на „Ади 21“ ЕООД. Той сочи, че след приключването на грубия строеж започнали да плащат данъци за обектите.
При тези фактически обстоятелства въззивният съд е намерил иска за неоснователен. Посочил е, че ищците черпят правата си от договор за прехвърляне на право на строеж между първоначалния носител на правото на строеж „База СС“ ЕООД и наследодателя им. Предвид развалянето на договора за суперфиция с влязло в сила решение, то правото на строеж се е върнало обратно в патримониума на собственика на земята. Третите лица, черпещи права от прехвърлено им по-рано право на строеж, не могат да са в по-благоприятно положение спрямо първоначалния суперфициар. Затова прехвърлянето на правото на строеж в полза на наследодателя Т. не обвързва собственика на земята след като правото на строеж не е реализирано в посочения в чл. 67, ал.1 ЗС петгодишен срок. Отстъпеното право на строеж в полза на наследодателя на ищците е погасено по давност на основание чл. 67, ал.1 ЗС поради неупражняването му в срок. Собственикът на земята ТД „Карлък“ не е имал правоотношения с Т.Т. до изграждане на сградата на етап груб строеж през 2018г., извършено от новия суперфициар „Ади 21“ ЕООД и поради това не е упражнил правото си на възражение по чл. 67, ал.1 ЗС, респективно нямал е правен интерес да установи погасяване на правото на строеж спрямо това лице по исков ред. Възражението за погасяване правото на строеж е упражнено след построяване на сградата в хода на настоящия съдебен процес. Съдът е посочил, че възражение по чл. 67, ал.1 ЗС е допустимо да се прави единствено спрямо лицето, което има задължение да построи въпросната сграда. Правото на строеж, учредено в полза на наследодателя на ищците, е погасено по давност, тъй като не е реализирано в посочения от закона петгодишен срок и ищците не са придобили собствеността на спорния апартамент след завършването на сградата в груб строеж през 2018г. Ответникът „Групинвест 55“ ЕООД е придобил собствеността на този апартамент въз основа на валиден договор за покупко-продажба от 15.12.2021г.
Освен това, съдът е приел, че ответникът е придобил собствеността на основание чл. 79, ал.2 ЗС въз основа на упражнено добросъвестно давностно владение продължило над пет години. На 31.07.2017г. в полза на „АДИ 21“ ЕООД е учредено право на строеж, което е реализирано през месец ноември 2018г. В периода от 31.07.2017г. (учредяването на правото на строеж) до предявяване на иска (22.12.2022г.) е изтекъл период над пет години, в който период ответникът и неговите праводатели са упражнявали добросъвестно давностно владение по отношение първоначално учреденото право на строеж през 2017г. и трансформираното право на собственост след ноември 2018г. Това владение е добросъвестно, тъй като се основава на валидни правни сделки. В периода от 31.07.2017г. до 02.11.2018г. е упражнявано давностно владение от „АДИ 21“ ЕООД и И. М. спрямо учреденото право на строеж, като след тази дата е упражнявано необезпокоявано давностно владение по отношение изградения апартамент от И. М. и от ответника. Въз основа на това владение, продължило над пет години, ответникът е придобил собствеността на спорния апартамент въз основа на кратката придобивна давност по чл. 79, ал.2 ЗС.
Решението е подписано с особено мнение от съдията-докладчик. Според него искът е основателен. Изложени са съображения, че срокът по чл. 67 ЗС е давностен и правото на строеж не може да се счита погасено, без да е направено възражение спрямо наследодателя на ищците и то преди построяването на сградата в груб строеж. Собственикът на земята е следвало да установи погасяването на правото на строеж до завършване на сградата. Развалянето на договора за суперфиция е непротивопоставимо на лицата, които са придобили права от суперфициаря преди вписване на исковата молба за разваляне - чл. 88, ал.2 ЗЗД. В същия смисъл са и разясненията в Тълкувателно решение № 1/2011г. на ОСГК. По отношение придобиването на спорния обект по давност е изтъкнато, че няма доказателства откога може да започне да тече краткият срок по чл. 79, ал.2 ЗС. В договора за суперфиция от 2017г. няма данни за предаване на владението, не са събрани и гласни доказателства за това.
По основанието за касационно обжалване .
По първия въпрос: Приема се в практиката на Върховния касационен съд - Решение № 476 от 27.07.2010г. по гр.д. № 198/2009г. на І г.о., Решение № 576 от 27.11.2009г. по гр.д. № 2137/2008г. на ІІ г.о., Решение № 107 от 29.10.2018 г. по гр.д. № 3628/2017 г. на II г.о., че собственикът на земята не може да се позове на погасяване на правото на строеж по давност, след като правото на строеж вече е реализирано - чл. 118 ЗЗД; да се позволи подобно позоваване означава да се допусне злоупотреба с право; с изграждането на постройката в груб строеж правото на строеж е трансформирано в право на собственост и не може да се установява погасяване на право, което вече не съществува в същия вид.
По втория въпрос: В практиката на Върховния касационен съд, израз на която са: Решение № 414/2010 от 12.01.2011г. по гр.д. № 1266/2009г., Решение № 264 от 20.12.2012г. по гр.д. № 395/ 2012г. на ІІ г.о. се приема, че за да бъде доказано правото на собственост по давност е необходимо да се установи началния момент на владението. Решение № 61 от 07.07.2022г. по гр.д. № 1659/2020г. на І г.о. акцентира върху това, че владението не трябва да е скрито, а напротив, трябва да е установено явно по начин фактическата власт да може да бъде възприета от всяко трето лице, вкл. от собственика на вещта. Затова лицето, което поддържа, че е установило самостоятелна фактическа власт върху един имот, владяло го е в продължение на 10 години и е придобило правото на собственост по давност, следва да докаже по делото кога и как е установило фактическата власт върху имота. Ако се твърди, че правото на собственост върху недвижим имот е придобито по давност към определена дата, то доказването на момента, в който е установена самостоятелната фактическа власт е необходимо с цел извършването на преценка дали придобивната давност е изтекла към сочения момент. Решение № 523/25.11.2010г. по гр.д. № 548/2009г. на II г.о. се отнася конкретно до придобиване по давност на право на строеж и приема, че давностният срок започва да тече от момента, в който се предприемат действия /фактически и правни/ по реализиране на правото на строеж. С тези действия по построяване на сградата, извършвани с намерението за реализиране на правото на строеж, което лицето счита за учредено в своя полза, се осъществява владение на ограниченото вещно право на строеж, което при наличието на всички предвидени в чл. 79 ЗС предпоставки може да доведе до придобиване по давност на правото на собственост върху построеното.
Тази практика напълно се възприема от настоящия състав. В продължение на разясненията по втория въпрос е необходимо да се допълни следното: Сключен облигационен договор с предмет недвижим имот би могъл да установи начало на давностно владение, ако от него несъмнено следва, че фактическата власт се предава в момента на сключване на договора. При уговорка предаването да се извърши в следващ момент, то този факт подлежи на самостоятелно доказване с други доказателства.
По касационните основания.
Обжалваното решение е в противоречие с горепосочената практика и се явява неправилно поради допуснати нарушения на материалния закон и на съдопроизводствените правила.
В нарушение на чл. 118 ЗЗД е изводът, че възражението по чл. 67, ал.1 ЗС за погасяване правото на строеж поради нереализирането му в петгодишен срок, може да бъде направено от ответника по иска в настоящия процес, след като е установено, че към 2018г. сградата е построена и правото на строеж вече е реализирано, т.е. това самостоятелно право вече не съществува. След възникване на правото на собственост върху обекта не може да се иска установяване, че правото на строеж е погасено по давност поради неупражняването му. Това възражение е следвало да бъде упражнено до изграждане на сградата в груб строеж. Неправилно решаващият съд е разгледал и уважил това възражение. Правилно се явява становището по този въпрос в особено мнение на съдията-докладчик.
В противоречие с чл. 88, ал.2 ЗЗД е изводът, че правата на ответника „Групинвест 55“ ЕООД, придобити с договора от 15.12.2021г., са противопоставими на ищците. Прехвърленото на наследодателя им право на строеж не е засегнато от обратното действие на решението за разваляне на суперфицията, защото исковата молба за развалянето е вписана след прехвърлителната сделка в полза на Т. Т. - чл. 88, ал.2 ЗЗД. Вярно е, че собственикът на земята ТД „Карлък“ не е имал правоотношения с Т. Т., който черпи правата си от първия суперфициаря „База СС“ ЕООД, но собственикът на земята и учредител на правото на строеж несъмнено е могъл да узнае за тази сделка и да предприеме съответните действия спрямо приобретателя на правото на строеж за апартамент *. (Видно, че при учредяването на право на строеж на втория суперфициар „Ади 21“ ЕООД в нотариалния акт от 31.07.2017г. са налице уговорки за признаване права на предходни суперфициари - раздел ІІ, т.11, раздел ІІІ, т.1 от акта). Изложените в обжалваното решение съображения, че Т. като последващ приобретател на правото на строеж не може да е в по-благоприятно положение от първоначалния суперфициар „База СС“ ЕООД, произтичат от мотивите на Тълкувателно решение № 1/2011г. на ОСГК и се отнасят до течението на срока по чл. 67 ЗС (срокът и за двамата тече от един и същи момент), но не касаят действието на чл. 88, ал.2 ЗЗД, който запазва правата на трети лица, придобити преди вписването на исковата молба за разваляне на договора. След като по отношение на Т. Т. договорът за суперфиция не е развален, нито е установено погасяване на правото на строеж, то с построяването на сградата, включително на обекта, за който той е закупил право на строеж, това право е трансформирано в право на собственост върху обекта. По този начин ищците се легитимират като собственици на спорния апартамент. Сделките с този обект, извършени от „Ади 21“ ЕООД в полза на И. М. и от последната в полза на ответника „Групинвест 55“ ЕООД, са такива сключени от несобственик и нямат вещнопрехвърлителен ефект.
Неправилен, поради нарушение на съдопроизводствените правила, е изводът на въззивния съд за основателност на възражението на ответника за придобиване правото на собственост по давност чрез добросъвестно владение (чл. 79, ал.2 ЗС), включващо присъединяване владението на двама приобретатели. Съдът е възприел твърдението на ответника, че началото на фактическата власт е датата 31.07.2017г. когато е сключен договора за учредяване право на строеж от собственика на земята с „Ади 21“ ЕООД. Този извод е необоснован и неподкрепен с доказателства. Видно от договора от 31.07.2017г. (раздел І, т.4), че е уговорено осигуряване на достъп на приемателя-строител до терена в срок 10 дни от сключването му, т.е. предаване на фактическата власт със сключване на договора на посочената дата не е извършено. По делото не са събрани доказателства кога строителят-приемател на правото на строеж е влязъл в имота, от който момент може да се счита, че осъществява владение върху правото на строеж, респ. върху изградения по-късно самостоятелен обект. Свидетелката И. М. (тя е представляващ дружеството „Ади 21“ ЕООД, приобретател по договора от 06.08.2018г. и продавач по договора с ответника от 15.12.2021г.), заявява, че след сключване на договора дружеството получило достъп и започнало да извършва СМР, но не сочи конкретна дата. Нейните показания освен, че са неконкретни, не могат да се считат за достоверни предвид произтичащата от горепосочените качества заинтересованост. От значение и фактът, че претендираният от дружеството-ответник давностен период включва и присъединено владение, извършвано от тази свидетелка лично. Свидетелят Д. не изнася данни кога дружеството е влязло в имота и започнало да изпълнява договора. При тези доказателства и доколкото искът е предявен на 21.12.2022г. (няколко месеца след изтичане на пет години, считано от 31.07.2017г.), то не може да се приеме за надлежно доказано възражението по чл.79, ал.2 ЗС. В същия смисъл е особеното мнение на съдията-докладчик.
Горните изводи обуславят основателност на предявения ревандикационен иск. Правото на строеж, придобито през 2008г. от наследодателя на ищците, не е погасено по давност и с реализирането му през 2018г. се е превърнало в право на собственост. Ответното дружество не е придобило правото на собственост със сключения договор, нито на оригинерното основание по чл. 79, ал.2 ЗС и следователно владее имота без основание. Обжалваното въззивно решение следва да се отмени и да се постанови ново за уважаване на иска.
В полза на ищците следва да се присъдят всички направени разноски за водене на делото в трите инстанции, които видно от приложения пред настоящата инстанция списък по чл. 80 ГПК възлизат на 575,72 евро.
Водим от горното и на основание Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о. ОТМЕНЯ въззивно решение 235 от 12.11.2024г. по гр.д. № 278/2024г. на Окръжен съд-Смолян и вместо него постановява :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 108 ЗС по отношение на „ГРУПИНВЕСТ 55“ ЕООД, ЕИК204123657, че И. Н. Т., ЕГН [ЕГН] и А. Т. Т., ЕГН [ЕГН], са собственици на самостоятелен обект с идентификатор ***** по КККР на [населено място], представляващ жилище - апартамент със застроена площ 74.50 кв.м., в [населено място], к.к.П., к.я. С., ет.*, ап.* от сграда № 1 и ОСЪЖДА „ГРУПИНВЕСТ 55“ ЕООД да предаде на И. Н. Т. и А. Т. Т. владението върху описания имот.
ОСЪЖДА „ГРУПИНВЕСТ 55“ ЕООД да заплати на И. Н. Т. и А. Т. Т. сумата 575,72 /петстотин седемдесет и пет цяло и седемдесет и две стотни/ евро разноски по делото за трите инстанции.
В производството като подпомагаща страна участва Сдружение „Туристическо дружество Карлък“, ЕИК120508263.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.