Върховен касационен съд

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и шести март през две хиляди двадесет и шеста година, в състав

при участието на секретаря Нели Първанова
като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело №2821 от 2025 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл. 290-293 ГПК.
Образувано е по касационна жалба с вх. № 3028/14.05.2025г., подадена от М. М. Е. и М. И. Е., чрез процесуалния представител адвокат В. К. от ШАК, срещу решение № 62/28.03.2025г. по в. гр. д. № 12/2025г. на Шуменския окръжен съд, в частта, с която като е потвърдено първоинстанционното решение № 326/04.11.2024г. по гр. д. № 485/2023 г.на Районен съд-Нови пазар, е отхвърлен предявеният от касаторите срещу ЕТ „Х. А. -64“, [населено място], общ. С., обл. Р. осъдителен иск за собственост с правна квалификация по чл. 108 ЗС за признаване за установено в отношенията между страните, че ищците са титуляри на абсолютното вещно право на собственост върху недвижим имот, който по сега действащата кадастрална карта и кадастрални регистри на [населено място], общ. К., обл. Шумен, представлява: 1/Сграда с идентификатор [№], с адрес на имота: [населено място], [улица], разположена в имот с идентификатор [№], със застроена площ от 274 кв.м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: 2, с предназначение: промишлена сграда, ведно със следните самостоятелни обекти: самостоятелен обект в сграда с идентификатор [№], с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, брой нива на обекта: 1, посочена площ по документи: 77 кв.м., ниво: 1: няма и самостоятелен обект в сграда с идентификатор [№], с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, брой нива на обекта: 1, посочена площ по документи: 197 кв.м., ниво 1; 2/ Сграда с идентификатор [№], с адрес на имота: [населено място], [улица], разположена в имот с идентификатор [№], със застроена площ от 12 кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: селскостопанска сграда; 3/Сграда с идентификатор [№], с адрес на имота: [населено място], ул. “Х. О.„ №3, разположена в имот с идентификатор [№], със застроена площ от 115 кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: селскостопанска сграда, и за осъждането на ответника да им предаде владението върху гореописания имот, както и са присъдени сторените по делото разноски.
Касаторите поддържат, че въззивното решение е неправилно поради противоречие с материалния закон и необоснованост.
Молят обжалваното решение да бъде отменено и вместо това предявеният от тях иск бъде уважен. Претендират присъждане на направените по делото разноски за производството в трите инстанции.
В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответникът Х. А. О., действащ като ЕТ “Х. А. – 64“, чрез процесуалния си представител адвокат Б. И. от ШАК, изразява становище, че касационната жалба е неоснователна по изложените в отговора съображения. Претендира присъждане на направените по делото разноски.
С определение №5362 от 21.11.2025г., постановено по настоящето дело, въззивното решение на Шуменския окръжен съд е допуснато до касационно обжалване по реда на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса при възражение на ответника, основано на придобивна давност, необходимо ли е ответникът да установи начина на завладяване на имота с оглед изискването владението да е явно.
По така поставения правен въпрос:
Последователно и непротиворечиво ВКС приема в своята практика, че владението не е обикновено фактическо господство върху вещта, чрез него се упражнява съдържанието на вещното право на собственост – правомощието на собственика да си служи с вещта. Като елемент от придобивната давност владението трябва да е явно и несъмнително и да се осъществява постоянно – да няма инцидентен характер и да е от такова естество, че да не позволява на други лица на владеят вещта (решение №68 от 02.08.2013г. по гр.д.№603/2012г. на І г.о. на ВКС; решение №197 от 07.12.2017г. по гр.д.№1024/2017г. на І г.о. на ВКС). Доколкото владението върху чужд имот не трябва да е скрито, а напротив, трябва да е установено явно по начин да може да бъде възприето и от действителния собственик на вещта (макар и без изрично да му бъде противопоставено, но фактическата власт да се упражнява по начин да може да бъде възприета от всяко трето лице, вкл. от собственика на вещта), лицето, което поддържа, че е установило самостоятелна фактическа власт върху един имот, владяло го е в продължение на 10 години и е придобило правото на собственост по давност, следва да докаже по делото кога и как е установило фактическата власт върху имота. Ако се твърди, че правото на собственост върху недвижим имот е придобито по давност към определена дата, доказването на момента, в който е установена самостоятелната фактическа власт е необходимо с цел извършването на преценка дали придобивната давност е изтекла към твърдяния момент, особено в хипотеза, при която се поддържа наличие на конкуриращи различни основания за придобиване на собствеността, доколкото правото на собственост може да бъде придобито само на едно правно основание (решение №61 от 07.07.2022г. по гр.д.№1659/2020г. на І г.о. на ВКС).
Както е прието в решение №202 от 08.04.2025г. по гр.д.№1148/2024г. на ІІ г.о. на ВКС, не е достатъчно само манифестирането на собственическо отношение към имота пред трети лица, а е необходимо владелецът да си служи с недвижимия имот по предназначението му, да го посещава и да извършва действия по стопанисването му. Тези действия трябва да бъдат такива, че да дават възможност на собственика да узнае, че трето лице владее имота му и да предприеме действия по защита на правото си на собственост. Всички действия на владелеца трябва ясно, явно и несъмнено да сочат на това, че той счита имота за свой, а не за собственост на трето лице (решение № 18 от 24.03.2021г. по гр.д.№ 418/2020г. на IV г.о. на ВКС).
Според трайно установената практика на ВКС владението трябва да бъде установено явно спрямо собственика на вещта и фактът на установяване, както и моментът, в който е установено владението трябва да бъде доказан по делото, тъй като именно с оглед начина на установяване на фактическата власт върху имота се извършва преценката дали владението е установено и поддържано явно или по скрит начин, както и дали е установено и поддържано с насилие (решение № 280 от 24.10.2011г. по гр.д.№ 344/2011г. на II г.о. на ВКС). Начинът на установяване на фактическата власт има значение и при извършването на преценка дали владението е установено върху чужд имот без знанието на собственика или е било доброволно предадено, както и дали е установено и се упражнява лично или чрез другиго (решение № 61 от 07.07.2022г. по гр.д.№ 1659/2020г. на I г.о. на ВКС).
Настоящият състав споделя тази практика на ВКС, която следва да намери приложение и в настоящия случай.
Върховният касационен съд, като разгледа касационната жалба при съобразяване на поддържаните касационни основания, оплаквания и правни доводи, приема следното:
Производството пред първата инстанция е образувано по предявен от М. М. Е. и М. И. Е., срещу ЕТ „Х. А. - 64“, [населено място], общ. С., обл. Р., представлявано от Х. А. О., осъдителен иск за собственост с правна квалификация по чл. 108 ЗС за признаване за установено в отношенията между страните, че ищците са собственици на процесния недвижим имот.
От фактическа страна въззивният съд е приел за установено, че с нотариален акт за продажба на недвижим имот №173, том X., рег.№11594, дело №2373/18.11.2005г., Земеделско сдружение „Плиска“, чрез председателя М. Х. П. е продало на ЕТ “Х. А. - 64“, представлявано от Х. А. О. процесния имот, който преди това купувачът ползвал под наем. Посочено е, че от 2004г. едноличният търговец е регистрирал на този адрес обект за производство на хляб, притежавал и лиценз за търговия на дребно с вино, спирт и спиртни напитки, издаден от [община], област Шумен.
Прието е, че с нотариален акт за продажба на недвижим имот №128, том I, рег.№541, дело №29/2009г. ищците са закупили процесния недвижим имот от ответника ЕТ “Х. А. - 64“, след което с констативен нотариален акт за собственост върху недвижим имот №116, том III, рег. №4187, дело №435/2020г. ЕТ“Х. А. - 64“, представляван от Х. А. О., е признат за собственик на оригинерно основание на същия имот, който по сега действащата кадастрална карта и кадастрални регистри на [населено място] представлява: 1/Сграда с идентификатор [№], с адрес на имота: [населено място], ул. “Х. О.„ №3, разположена в имот с идентификатор [№], със застроена площ от 274 кв.м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: 2, с предназначение: промишлена сграда, ведно със следните самостоятелни обекти: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор [№], с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, брой нива на обекта: 1, посочена площ по документи: 77 кв.м., ниво: 1 и Самостоятелен обект в сграда с идентификатор [№], с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, брой нива на обекта: 1, посочена площ по документи: 197 кв.м., ниво 1; 2/Сграда с идентификатор [№], с адрес на имота: [населено място], [улица], разположена в имот с идентификатор [№], със застроена площ от 12 кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: селскостопанска сграда; 3/Сграда с идентификатор [№], с адрес на имота: [населено място], ул. “Х. О.„ №3, разположена в имот с идентификатор [№], със застроена площ от 115 кв.м., брой етажи: 1, с предназначение: селскостопанска сграда.
Въз основа на заключението на вещото лице по приетата в първата инстанция ССЕ е прието за установено, че процесният недвижим имот на 18.11.2005г. е бил първоначално заведен актив, представляващ дълготраен материален актив - обект „Фурна“ и след продажбата през 2009г. не е бил отписан от ответника, поради което не е било необходимо да се завежда отново през 2020г., когато е издаден и констативният нотариален акт. Прието е, че неотписването на актива е индиция, че ответникът е продължил да свои имота и след неговата продажба през 2009г.
Констатирано е, че през 2005г. ЕТ „Х. А. -64“ получил в заем от „Банка ДСК“ ЕАД банков кредит в размер на 35 000 лева за срок от 36 месеца, като за обезпечаване на вземането си учредил в полза на банката ипотека върху процесния недвижим имот. По молба от „Банка ДСК“ЕАД и пълно погасяване на отпуснатия кредит, договорната ипотека е била заличена на 22.12.2008г.
Посочено е, че ответникът е представил като писмени доказателства по делото 8 бр. приходни квитанции, удостоверяващи заплатен данък недвижими имоти и такса битови отпадъци за имот, находящ се в [населено място], общ.К., [улица] за 2012, 2013г., 2014г., 2016, 2017, 2018г., 2019г. и 2020г., заплатени през съответните календарни години, както и справка от „Водоснабдяване и канализация –Шумен“ ООД, съгласно която за ползваната в процесния обект вода за периода от 2006г. до 2023г. дължимите суми са били изцяло заплатени от него. Прието е, че партидите за процесния имот не са били променени от ищеца след закупуването на процесния имот от ответника през 2009г.
Въз основа на показанията на разпитаните по делото свидетели е прието за установено, че ищецът идвал в имота всяка година и помагал на ответника в дейността му във фурната и както и в ремонтите в обекта и оставал да спи в задната част на имота, където живеели и ответникът и съпругата му. Съобразено е, че свидетелите на ответната страна са посочили, че ответникът и съпругата му са се установили в обекта в [населено място] през 2002-2003г. и започнали да го стопанисват, като живеели отзад на обекта в стаички; заявили, че друг не е живял в обекта като собственик и никой не му е оспорвал собствеността. Х. и съпругата му преди години имали финансови затруднения и взели заем, но го изплатили за 2-3 години. Не били виждали други хора, които да живеят в процесния недвижим имот и освен работниците, назначени във фурната, не били виждали други хора да осъществяват трудова дейност там.
При така установената фактическа обстановка, въззивният съд е приел от правна страна, че договорът, сключен с нотариален акт за продажба на недвижим имот №128, том I, рег.№541, дело №29/2009г. не е привиден, нито са налице други основания за неговата нищожност, за които съдът следи служебно, съгласно Тълкувателно решение № 1 от 27.04.2022г. на ВКС по т. д. № 1/2020г., ОСГТК и същият е приет за действителен.
Прието е, че от 2002г. ответникът, в качеството си на физическо лице и представляващ фирмата ЕТ „Х. А. -64“, се е установил да живее в процесния имот заедно със съпругата си, закупил го е през 2005г., никога не е губил владението му, владял го е като свой собствен недвижим имот, без никой да му е пречи за това, заплащал е данъците и консумативите за същия. Посочено е, че ищецът само е гостувал периодично в имота и е помагал на ответника в магазина и в ремонтните дейности по обекта. Взето е предвид, че при продажбата на имота от ответника на ищеца, видно от нотариалния акт за продажба, не е било предадено владението върху имота от продавача на купувача и ищецът не е започнал да го свои като свой собствен такъв. Посочено е, че ищецът се е съобразявал с факта, че имотът се стопанисва и владее от ответника и го е признавал като владелец като само понякога му е помагал в неговата дейност и даже не е имал ключ от имота като собственик, а такъв е имал само Х. който е живеел в задните стаи на имота.
Формиран е решаващ правен извод, че от закупуването на имота от ответника през 2005г. до снабдяването му с констативен нотариален акт за собственост, ответникът е владял процесния недвижим имот трайно, непрекъснато, явно и изключително за себе си, с намерение да го свои, дори и след сключения договор за покупко-продажба между него и ищеца през 2009г., което е било афиширано до неопределен кръг лица, включително до ищеца, на което той не се е противопоставил, поради което предявеното от ответника възражение за придобиване на процесния имот по давност за периода от 2005г. до датата на исковата молба, е основателно, а предявеният ревандикационен иск е неоснователен.
Така постановеното от въззивния съд решение е валидно и процесуално допустимо, но по същество неправилно поради неправилно приложение на материалния закон (чл. 68 ЗС, чл. 69 ЗС и чл. 79 ЗС).
Както вече беше отбелязано по-горе, при възражение на ответника, основано на придобивна давност, е необходимо ответникът да установи начина на завладяване на имота, с оглед изискването владението да е явно. Това изискване е от изключително значение в хипотеза като настоящата, при която ответникът се позовава на изтекла придобивна давност спрямо лицето, на което е прехвърлил собствеността върху имота с договор, сключен в предвидената от закона форма.
Последователна е практиката на съдилищата, че презумпцията по чл.69 ЗС намира приложение само когато по естеството си фактическата власт върху имота представлява владение още от момента на установяването си. Когато към момента на установяване на фактическата власт върху имота тя представлява държане е необходимо лицето, което има намерението да придобие собствеността по давност да демонстрира спрямо действителния собственик на имота, че от определен момент упражнява фактическата власт върху този имот за себе си. За да промени държанието във владение като предпоставка за придобиване по давност на чужд имот, държателят трябва да демонстрира промяна в намерението за своене на имота (interversio possessionis), която да е открито демонстрирана спрямо собственика, за да се обезпечи възможността последният да предприеме действия за защита на правото си. Както е посочено в решение № 145/14.06.2011г. по гр.д.№ 627/2010г. на І г.о. на ВКС, общият принцип на справедливостта изключва скритостта на придобивната давност, защото не могат да се черпят права от поведение по време, когато засегнатият собственик няма възможност, поради неведение, да се брани. В същия смисъл е и посочената по-горе практика на ВКС, която е обосновала необходимостта от допускане на касационното обжалване.
С оглед особеностите на настоящия случай следва да бъде съобразено също така, че след като едно лице прехвърли другиму правото на собственост върху недвижим имот, но продължава да упражнява фактическата власт върху имота, то упражнява тази фактическа власт за онзи, комуто е прехвърлило собствеността, т.е. има качеството „държател“, тъй като на приобретателя са прехвърлени всички правомощия на собственика (владение, ползване и разпореждане), дори в нотариалния акт да не е изрично посочено, че се предава владението. Ако поддържа, че въпреки извършеното разпореждане е продължил да упражнява фактическата власт върху имота за себе си, прехвърлителят от този момент поставя началото на изискуемия от закона 10 годишен срок за придобиване правото на собственост по давност и следва да демонстрира това свое намерение спрямо приобретателя.
И след като по делото е установено, че на 22.01.2009г. Х. А., действащ като ЕТ „Х. А.-94“, е прехвърлил на М. И. Е. правото на собственост върху процесните имоти в предвидената от закона форма (н.а.№128, том І, рег.№541, дело №29/2009г. на нотариус П. А. с рег.№346 на Нотариалната камара, район на действие Районен съд-Нови пазар), неправилен е изводът на въззивния съд, че след като при продажбата на имота на приобретателя не е било предадено владението, то прехвърлителят е упражнявал фактическата власт върху имота за себе си и е придобил собствеността по давност към 31.12.2020г. (датата, на която е съставен н.а.№116, том ІІІ, рег.№4187, дело №435/2020г.).
Неправилен е и изводът на въззивния съд, че след закупуването на имота през 2005г. ответникът го е владял с намерението да го свои. След като едно лице е придобило правото на собственост върху недвижим имот на правно основание, то последващото придобиване на собствеността от същото лице на различно правно основание, вкл. по давност, е правно немислимо. Владение с намерение за придобиване на собствеността по давност се установява само върху чужд имот. В този смисъл ответникът Х. А. действително може да завладее имота с намерението да придобие собствеността по давност от момента на сключване на договора за покупко-продажба, с който е прехвърлил собствеността на касатора М. И. Е., но упражняваната от него фактическа власт ще представлява владение по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС само ако демонстрира спрямо приобретателя намерението си да свои имота въпреки извършеното разпореждане. Доказателства ответникът да е демонстрирал спрямо касаторите подобно намерение по делото не са представени.
При тези данни изводът на въззивния съд, че предявеният иск е неоснователен, следва да се приеме за неправилен.
По реда на чл. 293, ал. 2 ГПК обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо това бъде постановено друго, с което предявеният от М. М. Е. и М. И. Е. по реда на чл.108 ЗС иск бъде уважен.
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на М. М. Е. и М. И. Е. следва да бъде присъдена сумата от 1320.42 евро, представляваща разноските в производството пред първоинстанционния съд (1228.27 евро), пред въззивния съд (38.94 евро) и пред ВКС (53.21 евро).
По изложените по-горе съображения, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение

ОТМЕНЯ въззивно решение № 62/28.03.2025г. по в. гр. д. № 12/2025г. на Шуменския окръжен съд, в частта, с която като е потвърдено първоинстанционното решение № 326/04.11.2024г. по гр. д. № 485/2023г.на Районен съд-Нови пазар, е отхвърлен предявеният от касаторите срещу ЕТ „Х. А. -64“, [населено място], общ. С., обл. Р. осъдителен иск за собственост с правна квалификация по чл. 108 ЗС за признаване за установено в отношенията между страните, че ищците са титуляри на абсолютното вещно право на собственост върху недвижим имот, който по сега действащата кадастрална карта и кадастрални регистри на [населено място], общ. К., обл. Шумен, представлява: 1/Сграда с идентификатор [№] , с адрес на имота: [населено място], [улица], разположена в имот с идентификатор [№] , със застроена площ от 274 кв.м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: 2, с предназначение: промишлена сграда, ведно със следните самостоятелни обекти: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор [№] , сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор [№] , адрес на имота: [населено място], ул.“Х. О.“ №3, с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, брой нива на обекта: 1, посочена площ по документи: 77 кв.м., ниво: 1, при съседни самостоятелни Обекти: на същия етаж: [№] , под обекта: няма, над обекта: няма, Самостоятелен обект в сграда с идентификатор [№] , сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор [№] , с адрес на имота: [населено място], [улица], с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, брой нива на обекта: 1, посочена площ по документи: 197 кв.м., ниво1, при съседни самостоятелни обекти :на същия етаж: [№] , под обекта: няма, над обекта: няма;
2/ Сграда с идентификатор [№] , с адрес на имота: [населено място], [улица], разположена в имот с идентификатор [№] , със застроена площ от 12 кв.м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, с предназначение: селскостопанска сграда;
3/Сграда с идентификатор [№] , с адрес на имота: [населено място], ул. “Х. О.„ №3, разположена в имот с идентификатор [№] , със застроена площ от 115 кв.м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, с предназначение: селскостопанска сграда, и за осъждането на ответника да им предаде владението върху гореописания имот, както и в частта му за разноските и потвърденото с него решение на първоинстанционния съд и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Х. А. О. с ЕГН [ЕГН], с постоянен адрес [населено място], [община], [улица] настоящ адрес: [населено място], [община], област Шумен, [улица], действащ като ЕТ „Х. А. – 64“, че М. М. Е. с ЕГН [ЕГН] от [населено място], област Р., [община], [улица] М. И. Е. с ЕГН [ЕГН] от [населено място], област Р., [община], [улица], са собственици на основание договор за покупко-продажба, сключен на 22.01.2009г. и обективиран в н.а.№128, том І, рег.№541, дело №29/2009г., на следния недвижим имот, находящ се в [населено място], [община], област Шумен:
1/Сграда с идентификатор [№] , с адрес на имота: [населено място], [улица], разположена в имот с идентификатор [№] , със застроена площ от 274 кв.м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: 2, с предназначение: промишлена сграда, ведно със следните самостоятелни обекти: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор [№] , сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор [№] , адрес на имота: [населено място], ул.“Х. О.“ №3, с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, брой нива на обекта: 1, посочена площ по документи: 77 кв.м., ниво: 1, при съседни самостоятелни Обекти: на същия етаж: [№] , под обекта: няма, над обекта: няма, Самостоятелен обект в сграда с идентификатор [№] , сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор [№] , с адрес на имота: [населено място], [улица], с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, брой нива на обекта: 1, посочена площ по документи: 197 кв.м., ниво1, при съседни самостоятелни обекти :на същия етаж: [№] , под обекта: няма, над обекта: няма;
2/ Сграда с идентификатор [№] , с адрес на имота: [населено място], [улица], разположена в имот с идентификатор [№] , със застроена площ от 12 кв.м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, с предназначение: селскостопанска сграда;
3/Сграда с идентификатор [№] , с адрес на имота: [населено място], ул. “Х. О.„ №3, разположена в имот с идентификатор [№] , със застроена площ от 115 кв.м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, с предназначение: селскостопанска сграда, и ОСЪЖДА Х. А. О., действащ като ЕТ „Х. А. – 64“ на основание чл. 108 ЗС да предаде на М. М. Е. и М. И. Е. владението върху този недвижим имот.
ОСЪЖДА Х. А. О. на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да заплати на М. М. Е. и М. И. Е. сумата от 1320.42 евро (хиляда триста и двадесет евро и 42 евроцента), представляваща разноските, направени в производството пред първоинстанционния съд, пред въззивния съд и пред ВКС.
Решението е окончателно.


Председател:

Членове: