Върховен касационен съд

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Трето гражданско отделение, в публично съдебно заседание на двадесет и седми май през две хиляди двадесет и шеста година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ДАНИЕЛА СТОЯНОВА
БИСЕРА МАКСИМОВА

при секретаря Иванка Палашева
като разгледа докладваното от съдия Бисера Максимова гр. дело № 4550 по описа за 2025 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Д. Т. А., действащ чрез процесуалния си представител адв. И. Д., срещу въззивно решение № 964 от 10.07.2025 г., постановено по в. гр. дело № 1102/2025 година по описа на Софийски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 375/19.01.2025 г., постановено по гр. д. № 1021/2022 г. по описа на СГС, с което е отхвърлен предявеният от Д. Т. А. срещу Т. Н. И. иск с правно основание в чл. 19 ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 22.01.2018 г. за покупко-продажба на поземлен имот с идентификатор *** с административен адрес: [населено място] район „С.“ [улица], с площ 550 кв. метра.
В касационната жалба се излагат съображения, че въззивното решение е незаконосъобразно, необосновано и постановено при съществени процесуални нарушения. Касаторът твърди, че приетите по делото доказателства са анализирани от въззивния съд едностранчиво, тенденциозно, необективно, като в някои части тълкуването на събраните доказателства е извадено от контекста, нелогично и съответно невярно; че по делото не са събрани доказателства, които да сочат, че ответницата е сключила договора поради липса на воля, под въздействието на упражнено насилие или данни за липса на сериозно намерение за сключване на сделката.
Касаторът моли за отмяна на обжалваното решение и за уважаване на исковата претенция.
Ответната по касация страна – Т. Н. И., действаща чрез процесуалния си представител чрез адвокат С. И. Ц. – САК, оспорва касационната жалба като твърди, че в настоящия случай, поради невъзможност на ответницата да се запознае със съдържанието на предварителния договор, на практика няма изразено от нея съгласие за неговото сключване.
В съдебно заседание касационната жалба се поддържа от адвокат Д.. Представени са писмени бележки. Претендират се разноски в производството.
В съдебно заседание ответната страна чрез адвокат Ц. оспорва касационната жалба и моли обжалваното решение да бъде оставено в сила. Представена е писмена защита. Претендира се адвокатско възнаграждение при условията на чл. 38, ал. 2 ЗА, в условие на евентуалност се оспорва адвокатското възнаграждение на касатора като прекомерно.
С определение № 790 от 19.02.2026 година по настоящото гр. дело № 4550/2025 г. на ВКС е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в обжалваната му част на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса за това кога една сделка следва да се приеме за нищожна поради липса на съгласие и какви обстоятелства са относими към този извод.
По въпроса, обусловил допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на трето гражданско отделение, намира следното:
В приложното поле на чл. 26, ал. 2 ЗЗД, с която норма са уредени основанията за нищожност поради пороци, свързани с отделни съществени елементи от фактическия състав на сделката, попада и основанието за нищожност поради липса на съгласие. При липсата на съгласие волята се изразява изрично, но тя е толкова негодна, че изобщо не може да породи правни последици. Следователно, трябва да съществува някакво волеизявление, но това съществуване е само формално, тъй като всъщност липсва съгласие на едната или на двете страни.
В Тълкувателно решение № 5/12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК се посочва, че липсата на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД е тежък порок на правната сделка, който е налице, когато волеизявлението е направено при т. нар. „съзнавана липса на съгласие“. При липсата на съгласие едната или двете страни осъзнават, че външно правят изявления, които формално осъществяват фактическия състав на договора, но без намерение за обвързване, тъй като играят на сцена, дават учебен пример, шегата е разпознаваема от насрещната страна или тя знае за мислената уговорка (reservatio mentalis), че правните последици на договора не са желани в действителност. Липсва съгласие и когато то е изтръгнато чрез пряко насилие.
Основните хипотези за наличие на липса на съгласие за сключване на даден договор са очертани в теорията и практика по следния начин:
- Липсва съгласие когато договорът е сключен чрез физическо насилие срещу лицето, което го извършва. По същината си насилието представлява упражняването на фактически действия спрямо едно лице с цел да се изтръгне от него съгласие, което то при нормални обстоятелства не би дало. Насилието може да се упражнява както спрямо лицето, което ще бъде принудено да сключи договора, така и спрямо негови близки.
- Друга хипотеза на липсата на съгласие е когато е налице мислена уговорка (reservatio mentalis), достигнала до знанието на другата страна. Тогава страните ясно осъзнават, че договорът не поражда правни последици, защото въпреки че се извършват формални волеизявления, едната страна казва едно (съгласява се с договора), но мислено цели друго (налице е несъгласие с договора). Ако мислената уговорка на едната страна не е достигнала до знанието на другата, договорът е действителен и поражда правни последици. В противен случай всеки в един последващ момент, когато едната страна иска да се отметне от вече сключения договор, може да възрази, че вътрешно не е желала правните му последици. Смисълът е добросъвестното лице, с което се договаря, да бъде защитено.
- Сходно е положението, когато едното волеизявление е направено на шега, като учебен пример или част от театрална или филмова постановка в очакване, че липсата на сериозност ще бъде разбрана. Видно е, че съгласие няма, защото от субективна страна липсва намерението на страните договорът да породи каквито и да е правни последици. Външно се изявява някаква воля, но тя реално не съществува в представите на страните. Лицето, което твърди, че е направило несериозно волеизявление, трябва да докаже, че другата страна е разбирала това.
- Липсва съгласие и когато няма две насрещни противоположни по съдържанието си волеизявления или тези волеизявления не се отнасят до един и същи предмет.
Когато от изявленията на договарящите се може да се направи несъмнен извод, че волеизявленията на страните съвпадат по отношение на съществените условия на договора – напр. да се прехвърли правото на собственост върху вещ или друго право срещу цена, подписването на договора обективира тези изявления и доказва постигнатото съгласие за покупко-продажба.
Липсата на съгласие следва да се преценява към момента на сключване на договора. Предварителната или последващата липса на съгласие са правно ирелевантни.
Посочените правни разрешения, задълбочено изследвани в доктрината, са възприети безпротиворечиво в практиката на ВКС. В Решение № 254/14.07.2011 г. по гр. д. 569/2010 г. на ВКС се посочва, че договорът е сключен при липса на съгласие, съответно нищожен на основание чл. 26, ал. 2, предл. второ ЗЗД, когато съгласието е изтръгнато чрез насилие или изразеното от страната съгласие е без намерение за обвързване, тъй като е дадено на шега или като пример, но във всеки случай без намерение на страната да се обвърже с договора. В Решение № 94/13.09.2016 г. по т. д. № 3768/2014 г. на ВКС, II т. о., се приема, че отсъствието на съгласие трябва да е към момента на сключване на договора и да бъде съзнателно. Решение № 198/10.08.2015 г. по гр. д. № 5252/2014 г. на ВКС, IV г. о., застъпва становището, че при липсата на съгласие едната или двете страни осъзнават, че външно правят изявления, които формално осъществяват фактическия състав на договора, но без намерение за обвързване, тъй като играят на сцена, дават учебен пример, шегата е разпознаваема от насрещната страна или тя знае за мислената уговорка (reservatio mentalis), че правните последици на договора не са желани в действителност, като липсва съгласие и когато то е изтръгнато чрез пряко насилие. В Решение № 488/07.10.2003 г. по гр. д. № 11/2003 г. на ВКС, I г. о., се приема, че при нищожност на сделката поради липса на съгласие по чл. 26, ал. 2 ЗЗД законът има предвид съзнателна липса на воля.
Посочените правни постановки, както е посочил и въззивният съд, са изяснени и в мотивите на ТР № 1/07.03.2019 г. на ВКС по т. д. № 1/2018 г. на ОСТК на ВКС (т. 2.а) и ТР № 5/2020 от 30.05.2022 год. по тълкувателно дело № 5 по описа за 2020 г. на ОСГТК.
В мотивите на ТР № 5/2020 на ОСГТК на ВКС изрично е посочено, че в законовата разпоредба липсва разграничаване на конкретните причини според вида и степента, в която те засягат възможностите на лицето да действа разумно; че всеки човек, независимо от наличието на интелектуални затруднения и психични разстройства, има право да упражнява лично правата си; че хората с увреждания не трябва да се възприемат като лица, отклоняващи се от медицинските норми, а като субекти, на които следва да се гарантира чрез комплекс от мерки, наравно с другите, възможността да упражняват лично правата си и да участват пълноценно в живота на обществото.
В допълнение на посочената съдебна практика следва да се посочи, че дееспособни лица с увредено зрение могат да сключват всякакви сделки напълно самостоятелно като състоянието им само по себе си не ги ограничава. Законът създава определени гаранции за защита на тяхната воля, които зависят от вида на сделката. Така например при сделки, оформени с нотариален акт, нотариусът е длъжен да прочете акта на лицето с увредено зрение и да се увери, че то разбира съдържанието. Липсата на спазване на тази процедура може да доведе до нищожност на нотариалното производство.
Обстоятелствата, при които едно дееспособно лице с физически и/или интелектуални затруднения, е сключило даден договор, подлежат на преценка, за да се установи липсва ли воля за обвързване или същата е засегната от порок, обуславящ унищожаване на договора при условията на чл. 27- чл. 33 ЗЗД.
Върховният касационен съд, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл. 290, ал. 1 и чл. 293 ГПК, приема следното:
Въззивният съд е постановил обжалвания правен резултат като е приел че СГС е бил сезиран с предявен конститутивен иск с правно основание в чл. 19, ал. 3 от ЗЗД от Д. Т. А. срещу Т. Н. И. за обявяване на предварителен договор от 22.01.2018 г. за покупко-продажба на недвижим имот за окончателен.
Апелативният съд е приел за установена следната фактическа обстановка: на 22.01.2018 г. в [населено място] страните по делото са подписали предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, собственост на продавача, срещу цена от 70 000 лв., при посочените в него права и задължения за всеки един от тях; в чл.2.1.1 от договора е отразено, че при подписване на договора купувачът плаща в брой сумата от 35 000 лв., като задатък на осн.чл.93 ЗЗД; за получаването на сумата е била изготвена и нарочна разписка от същата дата, според съдържанието на която купувача Т. И. е декларирала, че е получила сумата от 35 000 лв. в брой от купувача по предварителния договор Д. А..
С оглед изслушаните графически експертизи по делото, съдът е приел за установено, че подписите за „купувач“ и „продавач“ под договора, както и че подписът и името на автора му под разписката за получаване на сумата, са били изпълнени от лицата, сочени за техни автори, поради което е заключил, че предварителният договор е автентичен документ.
По спорния въпрос относно това дали при положения лично от нея подпис в договора и разписката, удостоверяваща получаването на сумата от 35 000 лв. като задатък по същия, ответницата Т. И. е изразила валидно съгласието си за сключването на сделката при сочените в нея права и задължения за всяка една от страните, вкл. е получила отразената за платена като задатък сума, съдът е коментирал изслушаната пред първоинстанционния съд съдебно-психиатрична експертиза. Приел е, че същата е дала еднозначен отговор, че към момента на подписване на обсъждания предварителен договор Т. И. не е страдала от психично разстройство /от такова не страда и към момента на освидетелстването й по време на процеса/, което по същество да нарушава способността й да осъзнава свойството и значението на извършваното от нея, както и да ръководи постъпките си.
Въззивният съд е отбелязал, че според вещото лице обаче състоянието на ответницата към 22.01.2018 г. е доминирано от затруднения в ежедневието при драстично увредено до отсъстващо зрение /наложило оперативна интервенция две години по-късно - 28.02.2020 г./ и приемане на предложения за грижа и подкрепа. Посочил е, че това й състояние е определено от експерта като „на безпомощност “ /сензорна депривация/, при което прочитането на текстове от предварителен договор е било възпрепятствано напълно и е могла да стане лесен обект на манипулация при изчитане от други лица. Горният извод, според въззивния съд, е обоснован и от установеното при освидетелстването на въззиваемата, че тя никога не е желаела да напуска имота си, а е настоявала за подобрения в него и/или допълнителна грижа.
Съдът е посочил, че аргументи за извода си в горната насока експертизата е почерпила от данните за ответницата, съдържащи се представените документи от дома за стари хора “Дълголетие“, където последната е пребивавала за периода от 22.10.2018 г. - 08.11.2019 г. /т.е. след подписване на процесния договор/ , според които Т. И. не се е адаптирала в дома и не се е вградила в новите условия там и по време на краткия й престой всеки ден е правела разходки до дома си, за са го наглежда.
Съдът е отбелязал, че в представената оценка на индивидуалния план за ответницата от дома, чрез социален работник Е. А. и директора в графа „необходимост от продължаване на услугата“ е отразено изрично, че освидетелстваната е силно привързана към имота си - разполага с дворно място и има овощни насаждения - малко стопанство, за което се грижи, и който посещавала ежедневно, независимо от престоя си в дома.
Друг аргумент в подкрепа на този извод съдът е извлякъл от ангажираните по делото писмени доказателства относно проведените няколко съдебни производства от Т. И., свързани със собствеността й по отношение имота, предмет на предварителния договор, а именно: между страните по делото се е развило и приключило друго съдебно производство по предявен иск със същото правно основание - това по гр. д. № № 5769/2019 г. по описа на СГС, прекратено с влязло в сила разпореждане от 03.09.2021 г. за връщане на исковата молба на Т. И.; така и гр.д. № 15607/2012 г. по описа на СРС, влязло в сила на 03.04.2018 г., с което е бил развален сключения от нея договор за прехвърляне правото на собственост върху имота срещу задължение за издръжка и гледане. Съдът е приел, че в посочените съдебни производства, независимо от интелектуалното си и юридическо ниво, ответницата е организирала защитата си по начин да охрани собствеността си по отношение на имота, на който изключително много държи.
Съдът се е позовал на коментарите в съдебно-психиатричната експертиза, че настъпилите възрастово и органично обусловени промени с лек когнитивен дефицит при Т. И. не възпрепятстват способността й да разбира свойството и значението на нейните и на околните действия и да се грижи за своите интереси, въпреки ниската юридическа култура и слабата подкрепа от страна на роднините си, но нейното физическото състояние, нуждата от подкрепа и увреденото зрение са основните фактори, позволяващи злоупотреба при разпореждането й с процесния имот.
Горният извод, според въззивния съд, не се опровергава от факта, че вкл. към 22.01.2018 г., а и към момента на освидетелстването й, ответницата е ориентирана в реалността и във вътрешната си проблематика - засилени и реално обосновани страхове за физическото си оцеляване, с правилен мисловен процес, без данни за психопатология и при наличен лек когнитивен дефицит и характеропатия с голяма давност. Съдът е посочил, че вещото лице психиатър е категорично, че подписването на предварителен договор и/или декларация за получена сума по договора, не би могло да се реализира , ако освидетелстваната би могла да се запознае в детайли със съдържанието на текста, въпреки ниската й юридическа култура.
Категорично е още, според въззивния съд, че предаването на сума от 35 хиляди лева в брой на ответницата - възрастна жена /към момента на сключване на предварителния договор на 86 г., /с увредено, до отсъстващо зрение, без близки на нея свидетели, създава съмнение за манипулация, още повече, че самата ответница е заявила, че никога не е разполагала с такива средства. По отношение на последния факт съдът е акцентирал, че ищецът не е ангажирал други доказателства за установяване на факта за заплащане на сумата от 35 000 лева, вън от коментираните договор и разписка.
Заключението на вещото лице психиатър, според въззивния съд, изцяло се подкрепя и от изводите на съдебно-медицинската експертиза, изготвена от вещото лице доц. д-р Д. Д. - специалист офталмолог, според която ответницата има заболяване на очите - катаракта на двете очи /тип сенилна нуклеокортикална/, която намалява централното зрение, а в по - късен етап и периферното зрение, като процесът е с бавно развитие - между 8 и 15 години; че към момента на освидетелстването й /експертизата е изготвена през м.юни 2024 г./ състоянието на лявото й око позволява прочитането на текст Times new roman 12 с използването на бресбиопични очила; че при наличните данни относно извършената й операция през 2020 г. на лявото око за отстраняване на катаракта, както и от личния й преглед и изследването на наличните документи, изпълнени ръкописно от ответницата /вкл. тези от дом за възрастни хора „Дълголетие“ през 2019 г./ към 2018 година зрителната острота /най-важната функция на окото/ на ответницата е била не по-голяма от 0.3 на дясното око и 0.1 на лявото, което дава възможност за прочитане на главни букви и части от текста на предварителния договор, но не и свободен прочит на целия текст.
Въззивният съд е достигнал до извода, че към момента на сключване на процесния договор ответницата не е страдала от слабоумие или от душевна болест, които да й пречат да разбира свойството и значението на извършеното и да ръководи постъпките си - т.е. от такива, които да са основание за поставянето й под запрещение и да опорочат волята й.
Същата обаче, макар и със запазена годност да разбира и ръководи постъпките си, според въззивния съд, е била в състояние „на безпомощност“ /сензорна депривация/, поради напредналата си възраст /86 г./ и липсата на реална подкрепа от близки хора /живее сама от дълги години/, вкл. е била с увредено зрение - прогресираща катаракта тип сенилна нуклеокортикална, препятстващо възможността й да чете свободно текстове с големина на шрифта, на който е изписан процесния предварителен договор като това й физическо и психическо състояние е препятствало възможността й да се запознае лично, като го прочете, с текста на този договор /била е в състояние да прочитане единствено главните букви и части от текста на предварителния договор, но не и свободно целия текст/, респ. - със съдържанието му, и от там да изрази воля за обвързването си по него.
Съдът е коментирал още, че няма данни и твърдения, ответницата да е била придружавана от свои близък, който да й укаже подкрепа при запознаването със съдържанието на договора и неговите основни детайли, като й го прочете и разясни, вкл. който да е възприел предаването на сумата от 35 000 лв., като задатък по същия /поради размера на сумата самото й преброяване изисква добро зрение и сръчност/.
Предвид на всичко изложено въззивната инстанция е приела за безсъмнено установен фактът, че поради възрастта си, особеното й психо-емоционално състояние и влошеното й зрение въззиваемата не е могла да се запознае със съдържанието на процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в неговата цялост и действителен смисъл, в т.ч. с неговия предмет, права и задълженията за страните по него и от там - да формира валидна воля за сключването му.
Въззивният съд е коментирал правната природа на института на липсата на съгласие, закрепен в чл. 26, ал. 2 ЗЗД, според последователната, а и задължителна практика на касационната инстанция /ТР № 1/07.03.2019 г. на ВКС по т. д. № 1/2018 г. на ОСТК на ВКС и ТР № 5/ 30.05.2022 г. по т. д. № 5/2020 г., ОСГТК на ВКС/ като е посочил, че в първото от цитираните тълкувателни решения е прието, че липсва съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД и когато няма две насрещни противоположни по съдържанието си волеизявления или тези волеизявления не се отнасят за един и същи предмет; като всяко основание за нищожност - липсата на съгласие, независимо от проявената форма, е тежък порок; той санкционира и двете страни по правоотношението, създаването на което е тяхна цел, макар по правило да не предпоставя вина и всеки може да се позове на него, а според задължителните постановки на второто от цитираните тълкувателни решения, липсва съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 2 ЗЗД, когато външно волята на дееспособното лице е обективирана чрез надлежно поведение, но зад изявлението липсва вътрешно волево решение; волеизявленията /предложение и приемане/ са направени и съвпадат, но някое от тях или и двете са направени при „съзнавано несъгласие” - без намерение за обвързване.
Съдът е достигнал до извода, обосновавайки го с посочените правни разрешения, че ответницата не е могла да се запознае със съдържанието на процесния договор в неговата цялост и смисъл - вкл. неговите предмет, права и задължения на страните, поради което макар дееспособна както към 22.01.2018 г., така и към приключване на устните състезания пред въззивната инстанция, същата е подписала договора без каквото и да е намерение да се обвърже по него.
Горният извод, според въззивния съд, следва от факта за липсата на знание от нейна страна за основните параметри на договора, която и е препятствала формирането на вътрешно волево решение в насока да се обвърже със същия при посочените в неговия текст условия; ето защо в случая не се установява да са налице две насрещни противоположни по съдържанието си волеизявления /на купувача и продавача/ за постигането на съгласие по клаузите на процесния договор, защото волеизявлението на ответницата-продавач не се е отнасяло за предмета на договора, тъй като същата не е могла да прочете текста му в неговата цялост, да възприеме съдържанието му и да формира воля за обвързването си по него.
Констатираните факти от анализа на доказателствата по делото относно: 1/ възрастта и здравословното състояние на ответницата към релевантия момент - 22.01.2018 г. - на 86 г. в състояние „на безпомощност“ /сензорна депривация/, с установено очно заболяване на двете очи - катаракта, довела до намаление на зрителната й острота съответно до 0,3 и 0,1 което дава възможност за прочитане на главни букви и части от текста на предварителния договор, но не и свободен прочит на целия текст и неговото осмисляне; 2/привързаността й към единствения й недвижим имот до степен да не желае да се раздели с него при каквито и да е обстоятелства, независимо от лошите битови условия в него, констатирани от вещото лице психиатър, вкл. предоставените й възможности за настаняване в дом за възрастни хора или в жилище, предоставено й временно за ползване от трето за спора лице; 3/ успешното провеждането на няколко предходни съдебни производства, свързани със собствеността по отношение на собствения й имот, единият от които все още не е бил приключил с влязло в сила съдебно решение към датата на подписване на процесния договор /гр.д. № 15607/2012 г. по описа на СРС/ обуславят еднозначния извод, според въззивния съд, че Т. И. не е имала представа за съдържанието на предварителния договор, който й е бил поднесен за подпис, респ. - за сключването на сделка като процесната, поради което и същата не е дала съгласие за нея.
Според въззивния съд липсата на съгласие от страна на продавача за сключването на процесния предварителен договор за покупко-продажба на имот предпоставя извод за нищожност на същия по смисъла на чл. 26, ал. 2, предл. 2 ЗЗД, а от там и за неоснователност на предявения иск за обявяването му за окончателен, доколкото нищожната сделка не е породила правните последици, целени с нея.
По изложените съображения въззивният съд е приел, че първоинстанционното решение се явява правилно и следва да се потвърди, а поради ненастъпване на вътрешнопроцесуалното условие за разглеждане на предявените в условието на евентуалност защитни възражения, въведени от ответницата в процеса, въззивната инстанция не се е произнесла по тях.
Настоящата касационна инстанция приема, че така постановеното въззивно решение е валидно и процесуално допустимо.
Съобразно отговора на правния въпрос, по повод на който е допуснато касационното обжалване, при направен генерален извод от страна на въззивния съд, че поради възрастта си, особеното й психо-емоционално състояние и влошеното й зрение Т. И. не е могла да се запознае със съдържанието на процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в неговата цялост и действителен смисъл, в т. ч. с неговия предмет, права и задълженията за страните по него и от там да формира валидна воля за сключването му, настоящата касационна инстанция приема, че въззивният съд, макар правилно да е установил всички обстоятелства по делото, е приложил неправилно материалния закон – касационно основание по чл. 281, т. 3, предл. първо ГПК.
Горната установеност налага касиране на обжалваното въззивно решение. И доколкото не са необходими нови съдопроизводствени действия при преценка на въведеното на първо място от ответницата възражение за нищожност на договора като сключен при липса на съгласие, делото с оглед на това обсъждано основание следва да се реши по същество.
По съществото на касационната жалба:
Производството е образувано по предявен от касатора в качеството му на купувач по предварителен договор иск с правно основание в разпоредбата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. С отговора на исковата молба ответницата, в качеството й на собственик на процесния имот и продавач по предварителния договор, е изложила твърдение, че не го е подписвала, а в условията на евентуалност е въвела възражение за нищожност на договора „поради липса на валидно формирана воля (съгласие) за сключване на такъв договор от нейна страна по съображения, че към посочената в договора дата на сключването му е била на 86 години; поради напредналата си възраст и заболявания, включително проблеми със слуха и зрението, не е била в състояние да разбере смисъла и съдържанието на подобен документ, нито е имала желание да сключи договор за покупко-продажба на единствения си жилищен имот, в който живее и с продажбата на който би останала бездомна.“
По делото е установено, че Т. И. лично е подписала процесния предварителен договор – т. е. изразила е волеизявление, че продава притежавания от нея имот на касатора съобразно условията на договора. Тройната графологична експертиза в тази насока е категорична.
Ответницата, макар и на 86 години към момента на подписване на договора, е разбирала свойството и значението на извършваните от нея действия. В тази насока е заключението на вещото лице по назначената психиатрична експертиза. Изложените в мотивите на тази експертиза изводи на вещото лице-психиатър, че ответницата, с оглед напредналата й възраст и съпътстващите с тази възраст затруднения в зрението може да бъде лесно манипулирана и да бъде обект на имотна измама, сочат на други основания за недействителност на предварителния договор, но не и до липса на съгласие за сключването му.
Свързаните с напредване на възрастта ограничения в слуха и зрението на ответницата не са били значим фактор и не са довели към него момент до влошаване на начина й на живот – ответницата е грамотна, изразявала се е добре писмено с излагане на мнението си по засягащи я въпроси, била е в състояние, ако интересите й налагат, да организира адвокатска помощ в тяхна защита.
Що се отнася до аргументите на въззивния съд, че ответницата обичала имота си, често го наглеждала докато била в дом за стари хора и изразявала становище, че не желае да го продава, същите по никакъв начин не обосновават защитната теза, че тя не е изразила съгласие за сключване на договора.
Проявената от ответницата деятелност да предприеме действия за разваляне по съдебен ред на предходен сключен от нея договор за издръжка и гледане ясно показва, че същата има много добра ориентация относно правата си като собственик на недвижим имот, което несъмнено води до извода, че тя не е била в състояние на безпомощност, какъвто довод е изложил въззивният съд.
Следователно, ако ответницата е имала затруднения и нужда от помощ да се запознае с клаузите на процесния предварителен договор, тя би проявила същата активност в защита на интересите си. При това съществените условия на договора са точно разписани - разпореждане с имота срещу цена в размер на 70 000 лева, от която половината е платима като задатък при подписване на договора. Изводът на въззивния съд, че ако ответницата е била в състояние да прочете договора и да се запознае внимателно с неговите клаузи, не би го подписала, не почиват на установените по делото факти и обстоятелства, а на житейско предположение, което е изведено като допълнителен аргумент за обосноваване тезата на съда за нищожност на договора като сключен при липса на съгласие.
Възражението на ответницата, че подписаният от нея предварителен договор е нищожен поради липса на съгласие в смисъла, в който доктрината и съдебната практика влагат, се явява неоснователно. Ответницата е дееспособно физическо лице с правилен мисловен процес, което е изразило воля да сключи договора – не се твърди, че спрямо нея е приложена физическо насилие, че е подписала договора на шега или при доведена до знанието на другата страна мисловна уговорка, че не желае въпросната продажба; нито че е налице несъвпадане на волеизявленията на двете страни по договора (едната страна заявява, че продава имота на определена цена, другата страна изразява съгласие за това.)
С оглед посочените по-горе хипотези, в които се проявява института на нищожност на договорите, сключени при липса на съгласие, съотнесени към установената в производството фактическа обстановка, следва изводът на настоящата касационна инстанция, че предварителният договор, обсъждан в настоящото производство с оглед защитните възражения на ответницата, не е нищожен поради липса на съгласие от страна на ответницата за неговото сключване.
Решението на въззивния съд, постановено при извод за нищожност на договора на основание чл. 26, ал. 2, предл. второ ЗЗД, следва да се отмени
Поради обстоятелството, че ответницата е въвела в условията на евентуалност и други правозащитни възражения спрямо обсъждания предварителен договор - унищожаемост на договора като сключен от недееспособен и при грешка, и възражение за разваляне на процесния договор поради неизпълнението от страна на ищеца на задължението да заплати задатък по него в срока, посочен в чл.2.1.1. от договора, делото следва да се върне на въззивния съд за ново разглеждане с цел преценка на основателността на тези възражения.
При повторното разглеждане на делото съдът следва да се произнесе и по разноските за водене на делото във Върховния касационен съд.
По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 1 и ал. 3 ГПК, Върховният касационен съд, състав на трето г.о.

ОТМЕНЯ въззивно решение № 964 от 10.07.2025 г., постановено по в. гр. дело № 1102/2025 година по описа на Софийски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 375/19.01.2025 г., постановено по гр. д. № 1021/2022 г. по описа на СГС, с което е отхвърлен предявеният от Д. Т. А. срещу Т. Н. И. иск с правно основание в чл. 19 ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 22.01.2018 г. за покупко-продажба на поземлен имот с идентификатор *** с административен адрес: [населено място] район „С.“ [улица], с площ 550 кв. метра, поради нищожност на предварителния договор като сключен при липса на съгласие на основание чл. 26, ал.2, предл. 2 ЗЗД.
Връща делото на Апелативен съд – София на друг състав за ново разглеждане и произнасяне по исковата претенция при преценка на останалите предявени в условия на евентуалност защитни възражения на ответницата.
Решението е окончателно.