Производството е с правно основание чл.290 от ГПК.
Касационно обжалване е допуснато с определение № 5373 от 24.11.2025г. по касационната жалба, подадена от Р. Д. Д. от [населено място], чрез процесуалният представител адвокат В. против въззивно решение № 1291 от 10.12.2024г. по в.гр.д. № 2587 по описа за 2024г. на Апелативен съд София, с което е потвърдено решение № 4188 от 10.07.2024г. по гр.д. № 7592/2023г. на Софийски градски съд, с което са отхвърлени исковете му за осъждане на И. С. П. и Е. Н. П. да му заплатят сумата от 54 372.07лв., евентуално сумата от 13 593.02лв. от И. С. П. и от 40 779.05лв. от Е. Н. П., дадена от ищеца като капаро по предварителен договор, с която сума ответниците неоснователно са се обогатили и са присъдени разноски.
Касационното обжалване е допуснато по въпроса: допустимо ли е продавач по предварителен договор да задържи получен задатък, по смисъла на чл.93, ал.2 ЗЗД, при безвиновно прекратяване на договора, поради възможно противоречие на въззивния акт с приетото в решение по т.д.№ 273/2008г. на ІІ т.о.на ВКС.
В проведеното открито съдебно заседание, страните не се явяват като касаторът и ответницата П. се представляват. Становището, изразено от процесуалният представител на касатора е за основателност на подадената жалба. Представя писмени бележки, в които подробно обосновава доводите си. Претендира направените по делото разноски съобразно представен списък.
Становището на ответната страна е за неоснователност на жалбата, като желае въззивният акт да бъде потвърден. Счита, че единствената причина, за да не бъде сключена сделката е поведението на касатора, поради което претендираната сума не му се дължи.
Върховен касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, след преценка на изразените становища, ангажираните по делото доказателства и съобразно закона, намира следното :
По въпроса, във връзка с които е допуснато касационно обжалване: Настоящият съдебен състав споделя изразеното в решение по т.д.№ 273/2008г. на ІІ т.о.на ВКС становище, съгласно което задатъкът не може да бъде задържан, ако договорната връзка е прекратена по взаимно съгласие на страните. Това е така, защото съгласно чл.93 ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение /ал.1/. Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка /ал.2, изр.1/. Законът е признал правото на изправната страна да задържи задатъка и да се откаже от договора, ако другата страна не е изпълнила задължението си, т.е. задатъкът е форма на договорна отговорност на неизправната страна, произтичаща от неизпълнението на поетите от нея задължения. В хипотеза, когато няма неизправна страна, защото страните по взаимно съгласие /без значение по каква причина/ са решили да прекратят договора, принципът за недопускане на неоснователно обогатяване налага всяка страна да върне полученото.
В конкретният случай е било безспорно, че страните са сключили на 28.10.2022г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот- югоизточен близнак от двуетажна двуфамилна жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица], със застроена площ от 78.54кв.м., РЗП 302-20кв.м. В изпълнение на т.2.6 от същия, на 30.10.2022г., ищецът е превел на ответниците задатък в размер на 10% от продажната цена, или 54 372.07лв. Посочено е, че остатъкът от 250 200евро ще бъде заплатен със собствени средства или с банков заем. Съгласно представено удостоверение от 12.01.2010г. за въвеждане в експлоатация на процесната сграда, - тя се е ползвала при условията на временен строеж до реализиране на основното мероприятие, предвидено с действащия ПУП.
Първоначалният срок за сключване на окончателния договор е бил 30.11.2022г., като същият е продължен с анекс до 28.02.2023г. Със същият анекс страните са посочили, че до 16.12.2022г. те ще се договорят дали банката ще има нужда от допълнителни документи, но ако бъде поискано имотът да служи за обезпечение, сделката няма да се реализира. В случай, че нотариалният акт не бъде подписан по-рано и купувачът не може да предложи на банката други обезпечения, „на 28.02.2023г. договорът ще се счита прекратен и страните няма да имат допълнителни задължения една към друга“.
Получаването на сумата от 54 373.07лв.не се оспорва, както и не се оспорва че до 28.02.2023г.страните не са сключили окончателен договор.
На 19.04.2023г. ищецът е изпратил на И. П. покана за разваляне на предварителния договор.Посочил е, че счита че е бил подведен в документацията за имота и претендира връщане на дадената сума от 54 372.07лв. На 11.05.2023г. той е закупил друг имот. Междувременно имотът, предмет на сключения между страните предварителен договор, е бил продаден на трето лице на 7.06.2023г.
При тези факти, въззивният съд е приел искът с правно основание чл.55 ЗЗД за допустим, доколкото съществуващата между страните договорна връзка е била прекратена и към момента на предявяването му те не са били обвързани с такава. Според съдебния състав, горецитираната договорка, че ако до 28.02.2023г. не бъде сключен окончателен договор, предварителният „ще се счита прекратен и страните няма да имат допълнителни задължения една към друга“, съставлява прекратително условие и бъдещо несигурно събитие. Съгласно чл.25, ал.2 ЗЗД „сбъдването на условието има обратно действие“. Щом договорът е отпаднал с обратна сила, ищецът няма право да търси даденият от него задатък /част от цената по сделката/, защото той изрично се е съгласил, че след прекратяването на договора страните нямат задължения една към друга. Отделно е посочено, че прекратяването на договора, за разлика от развалянето, има действие занапред. След като прекратяването е автоматично, безвиновно и занапред, не се дължи връщане на даденото. Според съда няма установено виновно неизпълнение на поети задължения от ответниците, доколкото не се установява ищецът да е искал от тях съдействие, което те да са отказали, както и да не са представили относими документи.
Тези изводи на въззивния съд не могат да бъдат споделени. Съобразявайки по-горе изложените факти, във връзка с даденият отговор на въпроса във връзка, с който е допусната касационно обжалване, настоящият съдебен състав намира, че по взаимно съгласие страните са прекратили сключения помежду им предварителен договор, считано от 28.02.2023г. Съгласно сключеният между страните акнекс от 9.12.2022г., те са договорили - при настъпване на посочените условия - автоматично прекратяване на сключения договор, за което не е необходимо нито определяне на подходящ срок, нито изпращане на предизвестие. Посочените в анекса от 9.12.2022г. условия са: сключване на окончателния договор до 28.02.2023г. и купувачът да може да предложи на банката друг вид обезпечение. Нито едно от тези условия не се установява да е настъпило, поради което и сключеният предварителен договор между страните е бил прекратен по тяхно взаимно съгласие. Със същия анекс – страните са постигнали договорка освен, че „настоящият договор ще се счита прекратен“ още и че „страните няма да имат допълнителни задължения една към друга“. Така поетата договорка за липса на допълнителни задължения /по вече прекратения договор/ обаче не може да изключи задължението на страната, която е получила нещо по вече прекратения договор да го върне – в изпълнение на общия принцип за недопускане на неоснователно обогатяване. /В анекса не е договорено запазване на даденото по вече поетото задължение за плащане на 10% задатък/. Постановеният в обратен смисъл въззивен акт е неправилен и следва да бъде отменен и вместо това постановен друг, с който искът да бъде уважен и присъдена сумата от 27 798 евро. Пред вид изложеното, са ирелевантни и не следва да се обсъждат изложените възражения, касаещи разваляне на договора, каквото в случая не е налице.
При този изход, с оглед направеното искане, в полза на касатора следва да се присъдят установените като реално направени разноски в размер на 19 880.50лв. или 10 164 евро, от които за държавни такси 4 380.5лв. /2 175лв., пред първата, 1087.50лв.пред въззивната, 1 118лв.пред касационната инстанции/ и 15 500лв.адвокатско възнаграждение /8 000лв.пред първата, 5 000лв.пред въззивната и 2 500лв.пред касационната инстанции/.
Мотивиран от изложеното, Върховен касационен съд, състав на Трето гражданско отделение
ОТМЕНЯ въззивно решение № 1291 от 10.12.2024г. по в.гр.д. № 2587 по описа за 2024г. на Апелативен съд София и потвърденото с него решение № 4188 от 10.07.2024г. по гр.д. № 7592/2023г. на Софийски градски съд и ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВИ:
ОСЪЖДА И. С. П., ЕГН [ЕГН] и Е. Н. П., ЕГН [ЕГН], двамата с адрес : [населено място], р-н Л. 1, [жилищен адрес] и съдебен адрес: [населено място], [жк], [улица], ет...., ап... да заплатят на Р. Д. Д., ЕГН [ЕГН] сумата от 27 798 евро /двадесет и седем хиляди седемстотин деветдесет и осем евро/, получена на отпаднало основание като капаро по предварителен договор от 28.10.2022г. за покупко-продажба на недвижим имот- югоизточен близнак от двуетажна двуфамилна жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица], със застроена площ от 78.54кв.м., РЗП 302-20кв.м., както и сумата от 10 164 евро/ десет хиляди сто шейсет и четири евро/, направени разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ :