Върховен касационен съд

Върховният касационен съд на Република България, второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на единадесети февруари две хиляди двадесет и шеста година, в състав:

Председател: ПЛАМЕН СТОЕВ
Членове: ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА
РОЗИНЕЛА ЯНЧЕВА

при участието на секретаря Славия Тодорова, като изслуша докладваното от съдия Янчева гр. дело № 593 по описа за 2025 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 - чл. 293 ГПК.
Делото е образувано по касационна жалба на С. Г. Д. и П. Л. Д., чрез адвокат Н. У.-К., срещу решение № 1280 от 05.11.2024 г. по гр. д. № 2204/2024 г. на Окръжен съд - Пловдив, с което е отменено решение № 2370 от 26.05.2024 по гр. д. № 699/2022 г. на Районен съд - Пловдив, като вместо това въззивният съд е признал за установено по предявения от „АБ Кълекшън“ ООД иск по чл. 124 ГПК, че С. Г. Д. и П. Л. Д. не са носители на правото на строеж, учредено по договор за продажба на право на строеж върху недвижим имот, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот № 122, том 4, peг. № 7413, дело № 710 от 22.10.2008 г. по описа на нотариус Н. Д., на недвижим имот, находящ се в предвидената за изграждане, съгласно скица виза № 167/19.02.2007 г., издадена от Община Пловдив - район „Южен“, одобрен технически инвестиционен проект на 18.10.2007 г. и разрешение за строеж № 561/25.10.2007 г., жилищна сграда с подземни гаражи и магазини в УПИ *-*, общ., целият с площ от 455.00 кв.м, от квартал *-нов по плана на [населено място], „В.“, одобрен със заповед № 450/15.06.1981 г., заповед № РД-02-14-2235/27.12.2000 г. и заповед № ОА- 564/24.06.2002 г., при граници на имота: от североизток и изток - обслужваща улица, от юг и запад - УПИ *-комплексно застрояване, от северозапад - новопроектирана улица, а именно: апартамент № 2, находящ се на втори етаж на сградата, кота + 3.40 м, със застроена площ от 60.18 кв.м, ведно с 3.890 % ид. ч. от общите части на сградата, заедно със съответните припадащи се на апартамента идеални части от правото на строеж върху УПИ, ведно с изба № *, находяща се в сутеренния етаж на сградата, кота – 2.50 м, със застроена площ от 3.61 кв.м, при граници: изба № *, имотна граница и паркомясто № *, ведно с 0.058 % ид. ч. от общите части на сградата, представляващи 0.27 кв.м, заедно със съответните припадащи се на избата идеални части от правото на строеж върху УПИ, който УПИ *-* общ. по кадастралната карта и кадастралните регистри е идентичен с ПИ с идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на изп. директор на АГКК, с последно изменение на КККР, засягащо поземления имот, от 28.07.2017 г., с адрес на поземления имот: [населено място], район „Ю.“, [улица], целият с площ от 437.00 кв.м, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, и начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с предишен идентификатор: ***, номер по предходен план: *, квартал *, парцел *-*, общ., при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***, и поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на изп. директор на АГКК, с последно изменение от 28.07.2017 г., с адрес на поземления имот: [населено място], район „Ю.“, [улица], целият с площ от 18 кв.м, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, и начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с предишен идентификатор: ***, номер по предходен план: няма, при съседи: поземлени имоти с идентификатори: ***, *** и ***, поради ненастъпване на отлагателното условие по договора , а именно изплащане на всички задължения по договор за строителство, сключен между страните на 21.10.2008 г.
Окръжен съд – Пловдив е намерил за неоснователни твърденията на ищцовото дружество (въззивник в производството пред него), че договорът за покупко-продажба на правото на строеж, сключен между „Айлин-строй“ ЕООД и С. Г. Д. и П. Л. Д., е нищожен.
За да уважи предявения иск, въззивният съдебен състав е приел за основателно оплакването във въззивната жалба на „АБ Кълекшън“ ООД, свързано с изводите на първостепенния съд относно договореното отлагателно условие на сделката, от която ответниците по иска черпят права.
Изложил е, че съгласно нот. акт за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот от 22.10.2008 г. продавачът и учредител на това ограничено вещно право „Айлин-строй“ ЕООД го е учредил и го продава на ответниците С. Г. Д. и П. Л. Д. за сумата от 8892.30 лв. и при следното отлагателно условие: изплащане на всички задължения по договор за строителство, сключен между страните на 21.10.2008 г. Като доказателство за настъпването на отлагателното условие се сочи нотариално заверена декларация от 17.10.2013 г., в която „Айлин-строй“ ЕООД е декларирало, че е получило напълно сумите по договор за строителство, сключен между страните на 21.10.2008 г., след което със същата декларация „Айлин-строй“ ЕООД е обявило ответниците за собственици на апартамент № 2 и изба № 2 в жилищната сграда с подземни гаражи и магазини в процесния УПИ, каквато жилищна сграда изобщо не е започвано да се строи. Според Окръжен съд – Пловдив при това процедиране относно сбъдването на отлагателното условие са налице два проблема. Първият е дали бившият собственик на терена „Айлин-строй“ ЕООД, който е продал същия на друго дружество - „Рози 21“ ООД, през 2010 г., има право да обяви отлагателното условие за сбъднало се и да транслира правото на строеж с обратна сила в патримониума на трето лице, след като това дружество вече не е собственик на земята. В договора, с който „Айлин-строй“ ЕООД е продало имота на „Рози 21“ ООД през 2010 г., липсват уговорки между страните дружеството купувач да поема задължението да построи самостоятелните обекти на собственост, за които „Айлин-строй“ ЕООД вече е сключило договори за строителство с физически лица, между които и ответниците С. Д. и П. Д.. Също така липсват договорки между „Айлин-строй“ ЕООД и „Рози 21“ ООД кой следва да получава дължимите суми по договори за строителство, които все още не са изплатени изцяло до момента на сделката - 25.05.2010 г. Ето защо въззивният съд е приел, че плащания по евентуално доказан договор за строителство, извършени след датата 25.05.2010 г. по сметка на „Айлин-строй“ ЕООД, не би следвало да обвързват новия собственик на терена „Рози 21“ ООД. В противен случай би се стигнало до право на трето за имота лице по негово усмотрение да се разпорежда с чуждо право на собственост, като при това правновалидно да обвързва последващия собственик на имота, без същият да е поемал задължения в тази насока. Вторият проблем, свързан със сбъдването на отлагателното условие, е неговата доказаност по делото. Въззивният съд е посочил, че ако „Айлин-строй“ ЕООД бе направило процесната декларация до момента, в който то е било собственик на имота - до 25.05.2010 г., то за него не би възникнало съмнение за осъществяването на отлагателното условие, защото с това волеизявление правният субект би ощетил себе си и би създал ограничения за правото на собственост върху собствения си имот. Но след прехвърлянето на процесното УПИ на друг правен субект, тази декларация с нищо не рефлектира върху патримониума на декларатора – напротив, същата рефлектира върху чужда правна сфера и води до възникване на ограничения в собствеността върху чужд имот. Ето защо за доказаността на сбъдването на отлагателното условие се изискват ясни и несъмнени доказателства относно факта, че са платени всички суми по договора за строителство, сключен между „Айлин-строй“ ЕООД и С. Д. и П. Д. на 21.10.2008 г. Такива доказателства обаче по делото не са събрани. Това е така, защото по това дело не е представен препис от договора за строителство от 21.10.2008 г., т.е. не е доказано дали между страните изобщо е имало сключен такъв договор и какви задължения за плащане и строителство са поели страните по него. Но по делото са представени аналогични договори за същия УПИ, сключени между „Айлин-строй“ ЕООД и други физически лица, купувачи на бъдещи жилища в сградата, която е трябвало да построи това дружество. Това обаче не са договори за строителство, а предварителни договори за продажба на имоти, с ясно посочени цени и вноски по време. За С. Д. и П. Д. обаче и такъв договор не е представен. Също така няма никакви доказателства неясно какви суми по този непредставен договор да са били платени, неясно кога на ,,Айлин-строй“ ЕООД, но преди датата 25.05.2010 г. Според Окръжен съд – Пловдив, да се приеме обратната теза - че няма никакво значение какво е трябвало да се плати и да не се търсят доказателства за плащане на тези суми, както и кога точно по време са платени, а да се приеме, че единствено волеизявлението на страната по договора доказва сбъдването на отлагателното условие, е в известна степен и в противоречие с практиката на ВКС в тази насока (че е недопустимо сключването на договори под условие, поставено изцяло в зависимост от волята на едната страна - т. нар. чисто потестативни условия, тъй като при тях се поставя под съмнение намерението за обвързване и съществуването на самия договор). Според въззивния съд такъв именно е настоящият казус, защото строителят „Айлин-строй“ ЕООД, без да се обвързва с изграждането на жилищната сграда (няма договор за строителство) и при правна невъзможност да стори това, защото УПИ вече не е негова собственост, декларира, че му е платено всичко по договор за строителство и обявява купувачите за собственици на жилища в жилищна сграда, чийто строеж дори никога не е започвал.
Предвид горните съображения, Окръжен съд – Пловдив е направил извод, че отлагателното условие не е доказано да се е сбъднало, поради което на основание чл. 25, ал. 2 ЗЗД договорът за учредяване на право на строеж не е породил все още своето действие и право на строеж не се е прехвърлило в патримониума на С. Д. и П. Д., т.е. предявеният отрицателен установителен иск е основателен.
Жалбоподателите считат решението на въззивния съд за неправилно – незаконосъобразно, необосновано и постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Оспорват изводите на съда относно несбъдване на уговореното отлагателно условие. Считат, че правото на строеж е преминало в патримониума им по силата на нотариалния акт за покупко-продажбата му от 22.10.2008 г., като отлагателното условие не влияе върху вещнотранслативния ефект на договора.
Насрещната страна „АБ Кълекшън“ ООД оспорва касационната жалба.
С определение № 5479 от 28.11.2025 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на решението на Окръжен съд - Пловдив на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следния въпрос: Кога настъпват вещноправните последици на нотариален акт за покупка на вещното право на строеж върху обект (апартамент) от жилищна сграда, ако към датата на подписването цената на вещното право е била заплатена, но договорът съдържа клауза с отлагателно условие относно момента на преминаване на правото на собственост, обвързан с плащания по сключен между страните договор за строителство, предвид противоречието на въззивния акт по него с приетото в сочената от жалбоподателите практика по чл. 290 ГПК.
Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение на ВКС, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл. 290, ал. 1 и чл. 293 ГПК, приема следното:
По въпроса, по който е допуснато касационното обжалване:
С нот. акт № 122/22.10.2008 г., том 4, рег. № 7413, дело № 710/2008 г. „Айлин-строй“ ЕООД е продало на С. Г. Д. и П. Л. Д. правото на строеж на апартамент № *, със застроена площ от 60.18 кв.м, находящ се на втория етаж от жилищната сграда с подземни гаражи и магазини в УПИ *-*, кв. * по плана на [населено място], ведно с изба № *, ведно с идеални части от сградата и от правото на строеж върху УПИ, за сумата от 8892.30 лв., заплатена от купувачите преди подписването на нотариалния акт. В последния е налице и следното отлагателно условие: собствеността на недвижимия имот преминава в патримониума на купувача след заплащане на паричните му задължения по договор за строителство от 21.10.2008 г., сключен между страните, което се удостоверява с декларация с нотариална заверка, издадена от дружеството-продавач.
Тълкуването на договора, обективиран в горепосочения нотариален акт, води до извода, че отлагателното условие се отнася до правото на собственост на имота, за който е продадено правото на строеж, т.е. към кой момент собствеността на построения въз основа на прехвърленото право на строеж апартамент ще премине в патримониума на купувача. При аналогични хипотези на договорено отлагателно условие, Върховният касационен съд, в решение № 37/16.07.2015 г. по гр. д. № 6418/2014 г., II г. о. и решение № 180/14.10.2016 г. по гр. д. № 1204/2016 г., I г. о., е приел, че договореността между страните – собственик и суперфициар, на възможността пораждането на вещнотранслативния ефект на придобивното основание по чл. 63, ал. 1 ЗС да премине в патримониума на лицето-приобретател (суперфициар) при сбъдването на определено условие, имащо характера на отлагателно условие и касаещо изпълнение на престация по друг договор – договора за изработка, не може да обуслови нищожността на договора за учредяване на суперфицията, но и не променя момента, в който настъпват вещноправните последици в патримониума на суперфициаря, а именно изграждането на сградата в груб строеж. Така договореното отлагателно условие касае единствено възникване на задължението за предаване на владението на имота, като играе ролята на договорено право на задържане по смисъла на чл. 73, ал. 3 ЗС.
Настоящият съдебен състав споделя визираната по-горе практика по чл. 290 ГПК.
По основателността на жалбата:
Предвид горното, неправилни се явяват решаващите съображения на въззивния съд, въз основа на които същият е уважил предявения отрицателен установителен иск. Уговореното в нот. акт № 122/22.10.2008 г. отлагателно условие няма отношение към преминаването на правото на строеж в патримониума на суперфициаря, нито към това на правото на собственост на построения обект.
Въззивното решение следва да бъде отменено и делото върнато за ново разглеждане от друг състав на Окръжен съд – Пловдив, който следва да се произнесе по исковата претенция, като обсъди неразгледания от предходния състав спорен въпрос относно погасяване на правото на строеж по давност (чл. 67 ЗС). В тази връзка същият следва да събере доказателства дали в процесния поземлен имот е започнало строителството на жилищната сграда, предвидена за изграждане съгласно разрешението за строеж № 561/25.07.2007 г., и ако е започнало – кога, както и на какъв етап е построеното. Съдът следва да даде указания и за представяне на договора за строителство, сключен между „Айлин-строй“ ЕООД и Д. на 21.10.2008 г. При постановяне на решението си същият следва да съобрази постановките на ТР № 1/04.05.2012 г. по тълк. д. № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС, и по-специално тези по т. 3.
Съгласно чл. 294, ал. 2 ГПК ВКС не дължи произнасяне във връзка с разноските, направени в производството пред него.
Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение,

Р Е Ш И: ОТМЕНЯ решение № 1280 от 05.11.2024 г. по гр. д. № 2204/2024 г. на Окръжен съд – Пловдив.
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг съдебен състав на Окръжен съд – Пловдив.
Решението е окончателно.



ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: