Върховен касационен съд

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, I-во отделение, в публично съдебно заседание на деветнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в състав:
Председател: Светлана Калинова
Членове: Гълъбина Генчева
Наталия Неделчева
при участието на секретаря Нели Първанова като изслуша докладваното от съдията Неделчева гр. дело №1142/2025г., и за да се произнесе, взе предвид:
Производството е по чл. 290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба вх. №9892/04.12.2024г. на [община], ЕИК[ЕИК], представлявана от кмета К. Д., срещу решение №192/29.10.2024г. по в. гр. д. №20245000500386/2024г. на Апелативен съд- Пловдив, с което след като е отменено първoинстанционното решение, предявените в условията на евентуалност искове по чл.124 ГПК и чл.87, ал.3 ЗЗД по отношение на апартамент №9, находящ се в [населено място], [улица], бл. 60 са отхвърлени. Според касатора решението е постановено в нарушение на материалния закон, при съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост. Счита за неправилен извода на въззивния съд, че при договори за прехвърляне на вещно право на недвижим имот, преминаването на собствеността не може да бъде обусловена от отлагателно условие, още по-малко такова, касаещо заплащането на продажната цена. Моли въззивното решение да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което отрицателният установителен иск бъде уважен. В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК касаторът поддържа наличието на предпоставките по чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване по поставените от него въпроси. Представител на касатора не се явява в о.с.з., но в депозираното писмено становище се излагат съображения за незаконосъобразност и неправилност на въззивното решение, като се моли за неговата отмяна и присъждането на разноски съгласно приложения списък.
Чрез писмения си отговор, ответната страна А. Л. и С. Л., чрез адв. Б. излагат становище за неоснователност на касационната жалба и за липса на основанията по чл. 280 ГПК. По подробно развитите съображения молят касационно обжалване да не бъде допускано, а в случай, че бъде допуснато, молят въззивното решение да бъде оставено в сила, като им бъдат присъдени сторените разноски. В о.с.з. лично се явява ответникът А. Л., който моли въззивното решение да бъде потвърдено като правилно. Счита, че Общината не е могла да включи в договора това отлагателно условие, което не е било одобрено от Общинския съвет предварително. Твърди, че не са изпаднали и в забава с плащането, тъй като своевременно са подали молба за удължаване на срока, по която е липсвало произнасяне.
С определение №5388 от 25.11.2025г., постановено по настоящото дело, касационно обжалване е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса дали противоречи на закона уговорка, с която страните са се споразумели вещно - транслативният ефект на договор за продажба на недвижим имот- частна общинска собственост да настъпи след заплащане на продажната цена с цел извършване на преценка дали възприето в Решение №942 от 7.IV.1978 г. по гр. д. № 2668/77г., че в нотариален акт за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот може да се уговори собствеността да премине върху приобретателя в по-късен момент от датата на акта, би могло да намери приложение в настоящата хипотеза, при която в сключения между страните договор за продажба на общински недвижим имот, страните са договорили, че същият прехвърля собствеността върху имота след превеждане на сумите, дължими за закупването му.
Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното:
Производството е образувано по предявени от [община] против А. О. Л. и С. Р. Л. обективно съединени искове както следва: главен иск по чл.124, ал.1 ГПК за признаване за установено, че ответниците не са собственици на апартамент 9, находящ се в [населено място], район „Западен“, [улица], [жилищен адрес] представляващ самостоятелен обект с идентификатор [№] по КККР на [населено място], с площ 68,29 кв. м., на основание сключения между страните Договор №11 ДГ–1297/23.12.2011г. за покупко- продажба на общински недвижим имот; евентуален иск по чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на Договор №11 ДГ – 1297/23.12.2011г. за покупко - продажба на общински недвижим имот, от който ответниците черпят правото си на собственост върху имота.
Ответниците оспорват предявения отрицателен установителен иск по чл.124, ал.1 ЗЗД с възражение за нищожност на клаузата по т.5 от договора поради противоречието й със закона, а евентуалния иск по чл.87, ал.3 ЗЗД -с възражение за изтекла погасителна 5 – годишна давност.
От фактическа страна, въззивният съд е приел, че с Договор №11 ДГ– 1297/23.12.2011г. за покупко - продажба на общински недвижим имот, [община] е продала на А. О. Л. и С. Р. Л. на основание чл.47, ал.1, т.3 във връзка с ал.2 и ал.3 ЗОС процесния недвижим имот за сумата от 38 555.80 лв., която съгласно т.4 е следвало да заплатят до 31.12.2011г. Според клаузата на т.5 собствеността върху имота преминава върху купувачите след заплащане на продажната цена.
Въззивният съд е посочил, е спорът между страните е концентриран върху характера и валидността на уговорката по т.5 от договора за покупко - продажба. В тази връзка е изложил, че подобна уговорка, според която преминаването на собствеността върху имота е обусловено от заплащане на продажната цена, няма характера на отлагателно условие по смисъла на чл.25, ал.1 ЗЗД, тъй като то не трябва да бъде част от същественото съдържание на договора, т.е. елемент от основните задължения на страните. Изложил е , че доколкото действието на договора е обусловено от изпълнение на задължението за плащане на цената, уговорката по т.5 от договора няма характера на отлагателно условие, а следва да се определи като клауза, целяща да запази собствеността до заплащане на цената, която е счел за недействителна поради противоречието й със закона. Посочил е, че недействителността на посочената клауза не води до недействителност на целия договор за покупко–продажба, тъй като тя съгласно чл.26, ал.4 ЗЗД се замества от повелителната разпоредба на чл.24, ал.1 ЗЗД. Изложил е, че целта на последната е да гарантира правната сигурност в гражданския оборот, като допълнително и развил и съображения за оповестителното действие на подлежащите на вписване актове на разпореждане с недвижими имоти. Приел е, че с подписване на договора за продажба на 23.12.2011г. собствеността върху процесния имот е преминала автоматично в патримониума на ответниците независимо, че към този момент не са били заплатили продажната цена. По изложените съображения въззивният съд е счел отрицателният установителен иск, че ответниците не са собственици на процесния имот, за неоснователен.
По предявения в условията на евентуалност иск по чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на договора за продажба поради неплащане на цената, въззивният съд е разгледал наведеното от ответниците възражение за изтекла погасителна давност. Посочил е, че според т.4 от договора купувачите следва да внесат продажната цена до 31.12.2011г., от който момент изпадат в забава и се поражда правото на продавача да развали договора по съдебен ред. Потестативното право за разваляне на договора се погасява с изтичането на общата 5–годишна давност по чл.110 ЗЗД, която в настоящия случай е започнала да тече на 01.01.2012г. и е изтекла на 31.12.2017г. Тъй като погасителната давност изключва възможността за принудително осъществяване на субективното материално право, то предявеният иск по чл. 87, ал.3 ЗЗД също е отхвърлен като неоснователен.
Във връзка с допуснатия въпрос, настоящият състав на Върховния касационен съд съобрази следното:
Според разпоредбата на чл.24, ал.1 ЗЗД, при договори за прехвърляне на собственост и за учредяване или прехвърляне на друго вещно право върху определена вещ прехвърлянето или учредяването настъпва по силата на самия договор, без да е нужно да се предаде вещта. Следователно вещното право възниква, т.е собствеността върху определената вещ преминава „по силата на самия договор“. В чл.25 ЗЗД е посочено, че действието на договора може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие. Смята се, че условието се е сбъднало, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е попречила да настъпи то. Сбъдването на условието има обратно действие
Според правната теория, общият принцип, възприет в ЗЗД за автоматично преминаване на собствеността, съответно за прехвърляне на вещното право при всички задължения да се „даде нещо“, включително и при продажбата може да търпи някои изключения. Истинско задължение да се даде нещо възниква когато неговото автоматично вещно действие е отложено по волята на страните /стр.115 „Общо учение за облигационното отношение, Ал. К./. Такъв ще бъде винаги случая при продажба със запазване на собствеността. Тогава задължението на купувача „да даде нещо“ не се изпълнява автоматично. Вещното действие на това задължение е поставено по волята на договарящите се в зависимост от сбъдване на едно отлагателно условие – плащането на покупната цена. Със сбъдването на това условие се премахва пречката за автоматичното изпълнение на това задължение и вещното действие настъпва само по себе си. Следователно продажбата има облигаторно действие-доколкото създава задължения за продавача да прехвърли собствеността върху продадената вещ. Но има също и вещно действие – собствеността преминава по принцип върху купувача по силата на самия договор. Само когато това не е възможно или е уговорено нещо друго- само тогава този принцип няма да важи – ще трябва да бъде сторено нещо допълнително за да прояви вещното си действие /обл. Право, отделни видове обл. Отношения Ал. К., стр. 39/.
В цитираното от касатора Решение №942 от 7.IV.1978г. по гр. д. № 2668/77г., I г. о., се приема, че с нотариален акт за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот може да се уговори собствеността да премине върху приобретателя в по-късен момент от датата на акта . Съгласно чл.24 33Д прехвърлянето на правото на собственост или вещно право върху определена вещ настъпва по силата на договора, т. е. според уговореното. Нотариалната форма е изискване за действителността на сделката по силата на чл.18 ЗЗД . Чл.25, ал.1 ЗЗД позволява действието на договора да може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие. Наследодателят на ответниците и ищцата са се договорили правото на собственост да премине върху приобретателя при смъртта на праводателката. Настъпването на това събитие не е определено по време. С неговото настъпване ще се постави и действието на договора за прехвърляне правото на собственост върху имота. Това отлагане на прехвърлянето, макар че престирането на уговорената цена е започнало преди сключването на сделката и ще продължи до смъртта на праводателката, не е противозаконно, тъй като самият закон го допуска.
Следователно, сключването на договор за продажба на недвижим имот под отлагателно условие в отклонение на общото правило, установено в чл.24 ЗЗД е допустимо. В този смисъл е решение №979 от 20.02.2008г. на ВКС по т.д. №541/2007г. Това, че проявлението на вещното действие на договора за продажба е поставено по волята на договарящите в зависимост от сбъдването на едно отлагателно условие- напр. плащането на последната вноска от покупната цена, не прави договорът предварителен /решение №640 от 18.02.2011г. на ВКС по гр. д. №254/2010г./. ,
В Решение №37/16.07.2015г. по гр.д. №6418/2014г. на ВКС, се посочва, че нищожността на договора или на негова клауза, съгласно чл. 26 ЗЗД, може да произтича от противоречието с императивна норма на закона, когато с договора или съответната клауза договарящите целят заобикаляне на закона или когато касае съглашение за невъзможен предмет. Уговорката под формата на отлагателно условие не може да обуслови нищожност на договорното съглашение- арг. на чл.25 ал.1 ЗЗД, доколкото самата тя не противоречи на закона или не цели заобикалянето му. Когато договорът е сключен под условие/ бъдещо несигурно събитие/ и това условие не се е сбъднало, по аргумент на цитираната норма, следва, че договорът е прекратен, поради което и основанието за разменените престации е отпаднало.
С оглед изложените съображения, които се споделят от настоящия състав, се налага изводът, че уговорката, с която страните са се споразумели вещно- транслативният ефект на договор за продажба на недвижим имот- частна общинска собственост да настъпи след заплащане на продажната цена не е нищожна поради противоречие на закона, тъй като чл.25, ал.1 ЗЗД допуска действието на договора да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие.
По основателността на касационната жалба:
С оглед отговора на допуснатия до касационно разглеждане въпрос, решението на въззивния съд е валидно и допустимо, но неправилно.
Тъй като не се налага извършване допълнително на процесуални действия, по аргумент от чл.293, ал.3 ГПК , настоящата инстанция следва да постанови решение по същество на спора, като съобрази следното:
Безспорно е, че с Договор №11-ДГ – 1297/23.12.2011г. за покупко - продажба на общински недвижим имот, [община] е продала на А. О. Л. и С. Р. Л. на основание чл.47, ал.1, т.3 във връзка с ал.2 и ал. 3 ЗОС процесния недвижим имот за сумата от 38 555.80 лв. Според клаузата на т.5 собствеността върху имота преминава върху купувачите след заплащане на продажната цена. Според договореното в т.4, сумите по т.3.1, т.3.2, т.3.3 и 3.4 следва да бъдат внесени по сметка на [община] до 31.12.2011г. При неплащане, договорът се разваля.
Предвид дадения по-горе отговор, клаузата в Договор №11-ДГ-1297/23.12.2011г. за продажба на общински недвижим имот, предвиждаща отлагателно условие, не е нищожна на основание чл.26, ал.1 ЗЗД поради противоречието й със закона. Доколкото разпоредбата на чл.25, ал.1 ЗЗД допуска действието на договора да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие, то сделката, обективирана в Договор №11 ДГ-1297/23.12.2011г. за продажба на общински недвижим имот, сключена под отлагателно условие, е действителна. По волята на договарящите се страни, нейното вещно-транслативно действие е било поставено от сбъдването на едно отлагателното условие-заплащането на определената цена. В тази насока е и изрично договореното в т.4, че при неплащане на сумите по т.3 в срок до 31.12.2011г., договорът се разваля. Доколкото се касае за специфична хипотеза, относима към разпореждане с общинско жилище по реда на чл.47 ЗОС, то следва да се има предвид, че цената, условията и редът за неговата продажба се определя от съответния Общински съвет. В тази връзка следва да се посочи, че както в Решение №326, взето с протокол №18/02.08.2011г. от Общинския съвет П., така и в издадената въз основа на него заповед №11ОА-2250/08.09.2011г. на кмета, изрично се посочва, че при неплащане в срок на определените продажни цени, преписките по продажбите се прекратяват.
Развитите от въззивния съд съображения относно действието на вписването са ирелевантни за настоящия спор, доколкото на приетото по делото копие от процесния договор липсва отбелязване същият да е бил вписан по реда на чл.34, ал.7 ЗОС, нито страните навеждат някакви твърдения в тази връзка. Независимо от това, следва да се посочи, че вписването на договора за покупко-продажба дава гласност на извършеното с имота разпореждане, включително и на съдържащите се в него конкретни договорки между страните, които третите лица могат да узнаят. Смисълът на оповестителното действие на вписването е всеки заинтересован да може да узнае точното съдържание на разпоредителната сделка, предвид което развитите от въззивния съд съображения досежно гарантирането на правната сигурност на гражданския оборот в контекста на настоящата хипотеза не могат да бъдат изцяло споделени.
Между страните е безспорно, че посочената в договора сума 38 555.80 лева не е заплатена от ответниците нито в договорения срок до 31.12.2011г., нито до настоящия момент, поради което договорът за продажба е прекратил своето действие и собствеността върху имота не е била прехвърлена.
По делото са представени писма, удостоверяващи размяната на кореспонденция между страните във връзка с подписания договор и необходимостта от удължаване на срока за плащане. От същите обаче не може да се направи извод, че ищецът е имал недобросъвестно поведение, което да е попречило на купувачите да заплатят договорената цена в уговорения срок, нито по-късно – до предаване на иска на 20.09.2022г. Налични са и данни, че купувачите са предприели действия за получаване на кредит за заплащане на цената на имота. Доколкото обаче страните не са поставили изпълнението на процесния договор под условие, свързано получаване от ответниците на средства за плащане на сумите по него от трето лице, то твърдението, че поради бездействието на ищеца при уреждане на отношенията му с третото лице ответниците не са могли да изпълнят паричното си задължение, се явяват неоснователни. Следва да се посочи също, че представеният по делото вариант на договора от 23.12.2011г. с определен срок за плащане 31.12.2011г. е последният такъв, като преди него по искане на А. Л. срокът за плащане е бил няколкократно удължаван. Съгласно разпоредбата на чл. 81,ал.2 ЗЗД обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение, не го освобождава от отговорност, нито от задължението за плащане. Факт е, че ответниците са преустановили опитите за уреждане на отношенията си с Общината най-късно в началото на 2012г., но въпреки, че не са заплатили цената, са продължили да живеят в имота безвъзмездно и без основание. Ето защо, извод за приложимост на чл.25, ал.1, изр.2 ЗЗД не може да бъде направен.
Тъй като ответниците не се легитимират като собственици на твърдяното от тях основание –договор за продажба на общинско жилище от 23.12.2011г., то предявеният от [община] иск за признаване за установено, че те не са собственици на имота като основателен, следва да бъде уважен.
Предвид основателността на предявения главен иск по чл.124 ГПК, не се е сбъднало вътрешнопроцесуалното условие за разглеждане на заявения в условията на евентуалност иск по чл.87, ал.3 ЗЗД.
При този изход на спора, ответниците по касационната жалба следва да бъдат осъдени да заплатят на касатора [община] направените в трите инстанции разноски, които съобразно представения списък съдът определя в размер на 907.01 евро.
Мотивиран от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение ОТМЕНЯ решение №192 от 29.10.2024г. по гр. дело №20245000500386 по описа на Апелативен съд Пловдив за 2024г., и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА за установено по отношение на [община], ЕИК[ЕИК], с адрес: [населено място], пл.„Ст.С.” №1, че С. Р. Л., [ЕГН], и А. О. Л., ЕГН [ЕГН], и двамата с адрес: [населено място], район Западен, [улица], [жилищен адрес] не са собственици на апартамент №9/104, находящ се в [населено място], район „Западен“, [улица], [жилищен адрес] представляващ самостоятелен обект с идентификатор 56784.511.999.4.9, в сграда с идентификатор 56784.511.999.4 в поземлен имот с идентификатор 56784.511.999, с предназначение на обекта: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ на обекта 68,29 кв.м, състоящ се от две стаи, кухня, баня и тоалетна, антре и две тераси, при граници по кадастралната карта за обекта: на същия етаж - [№] ; под обекта: [№] ; над обекта- няма, а по проект/ценообразуване: отляво - ап. 10/103, вх. „3”, отдясно - ап. 10/105, отдолу - ап.7/83, с прилежащи части към същия обект: изба № 2, с площ от 6,74 кв. м, при граници за избата: от ляво- изба № 1, от дясно- изба № 3, ведно с 0,916 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, на основание сключения между страните договор №11-ДГ-1297/23.12.2011г. за покупко- продажба на общински недвижим имот.
ОСЪЖДА С. Р. Л., ЕГН [ЕГН], и А. О. Л., ЕГН [ЕГН], и двамата с адрес: [населено място], район Западен, [улица], [жилищен адрес] да заплатят общо на [община], ЕИК[ЕИК], с адрес: [населено място], пл. „Ст. С.” №1, сумата от 907.01 /деветстотин и седем евро и 01 евроцента/ евро, представляваща съдебно- деловодни разноски за производство пред всички инстанции.

Решението е окончателно.

Председател: ______________________

Членове:
1. ____________________

2. ____________________