С разпореждане на председателя на Върховния касационен съд (ВКС) е образувано Тълкувателно дело № 5/2025 г. за приемане от Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии (ОСГТК) на ВКС на тълкувателно решение по въпроса: „Изцяло или частично е нищожен, сключен от етажен собственик с юридическо или физическо лице, договор за поддръжка и управление на общи части в сграда в режим на етажна собственост и на незастроената част от поземления имот, в който има изградени и съоръжения, алеи, площадки, басейни и други?“.
Тълкувателното дело е образувано, след като с определение от 05.03.2025 г. по гр. д. № 4355/2023 г. на ІV г. о. на ВКС е отправено предложение до ОСГТК на ВКС за постановяване на тълкувателно решение поради противоречиво произнасяне по въпроса по реда на чл. 290 от ГПК на различните състави на Върховния касационен съд.
В решението по гр. д. № 1213/ 2020 г. на VІ г. о. е прието, че са нищожни уговорки в договор по чл. 2 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), сключен от индивидуален собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост, която не е в жилищен комплекс от затворен тип, по въпроси, уредени в чл. 51 от ЗУЕС, независимо дали договорът урежда и други въпроси, извън изключителната компетентност на общото събрание на етажните собственици. Като основание за нищожността е посочено това по чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД – противоречие с материалния закон. Съображенията за този извод съдебният състав е обосновал с характера на нормативната уредба, като е намерил, че разпоредбите на ЗС и ЗУЕС уреждат по ясен и императивен начин обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях. Специална е процедурата за вземане на решенията за управление на етажната собственост, като са изрично регламентирани начинът на свикване на общото събрание, съставът, представителната власт, възможните форми за управление, начинът на свикване, редът за вземане на решения... Въз основа на това е отречена възможността с двустранен договор да се уреждат между отделен етажен собственик и трето лице отношения от компетентността на общото събрание, в това число и по въпросите за разпределението на разходите за управление и поддържане на общите части, които са уредени по императивен начин в чл. 51 от ЗУЕС. В разпореждането са посочени и други решения на ВКС, подкрепящи тази теза.
Противоположното становище е застъпено в решението по гр. д. № 3118/2023 г. на ІІ г. о. на ВКС. В него е прието, че клаузи, отнасящи се до управление на общи части, включително и относно начина на разпределение на дължимите такси за поддръжка и управление, в индивидуални договори, сключени между собственици на самостоятелни обекти от сграда в режим на етажна собственост и външно физическо или юридическо лице, когато не е взето решение от общото събрание на етажната собственост, са нищожни поради това, че с тях се изземват изключителни правомощия на органа на управление на етажната собственост, които до 31.12.2024 г. (изменението на чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС с ДВ бр. 82/2023 г.) не могат да се прехвърлят на професионален управител дори по решение на общото събрание. В такива индивидуални договори обаче могат да се уговарят от отделен етажен собственик клаузи за поддръжка на общи части, ако той поема и възнаграждението за това. Изложен е аргументът, че се касае до отделна дейност от управлението, насочена към запазване на общите части в добро състояние по смисъла на пар. 1, т. 13 от ДР на ЗУЕС. Макар и с такива договори да не може да се уговарят задължения на трети лица и да се обвързват останалите етажни собственици, няма пречка с тях да се уреждат дейности, които са извън изключителната компетентност на общото събрание, като се уговарят клаузи за възмездно ползване на съоръжения, зелени площи и алеи, детски площадки, които са или не са общи части, както и услуги като например рецепция или охраняем паркинг. Според мнозинството на съдебния състав подобни клаузи не са забранени от ЗУЕС и сочат на договор с комплексен предмет, които сами по себе си не преследват забранен от закона резултат и чиято действителност следва да се преценява съобразно правилото на чл. 26, ал. 4 от ЗЗД, съгласно което нищожността на отделни клаузи не влече нищожност на договора, когато те са заместени по право от повелителни правила на закона или когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без недействителните ѝ части. Решението е подписано с особено мнение от единия от членовете на съдебния състав, в което се поддържа, че в хипотеза, в която към момента на сключване на договора в сградата в режим на етажна собственост не са конституирани предвидените в нормативната уредба органи на управление (общо събрание и избран от него управител или управителен съвет), спазването на изискванията на чл. 169, ал. 1 от ЗУТ може да бъде постигнато чрез сключване на индивидуални договори между собствениците на самостоятелни обекти и едно лице, което поема задълженията по поддържане на общите части. Подобни договори биха били нищожни само ако изпълнители по тях са различни лица, тъй като само в тази хипотеза може да се приложи тълкуването, че никой от етажните собственици не може индивидуално да взема решение относно поддържането на общите части.