С разпореждане от 13.11.2025 г. на председателя на Върховния касационен съд (ВКС) е образувано Тълкувателно дело № 4/2025 г. за приемане от Общото събрание на Гражданската колегия на съда на тълкувателно решение по въпроса: „Когато в поземлен имот е изградена сграда, в която етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, чия собственост са изградените в поземления имот елементи на вертикалната планировка, сгради и съоръжения на допълващото застрояване, включително басейни, които не са самостоятелен обект на правото на собственост – на собственика на земята по принципа на приращението (чл. 92 ЗС) или на етажните собственици на основание чл. 38 ЗС, евентуално чл. 98 ЗС?“.
Тълкувателното дело е образувано, след като поради противоречива практика на състави на ВКС с определение по гр. д. № 2816/2024 г. на II г. о. е отправено предложение до Общото събрание на Гражданската колегия на ВКС да постанови тълкувателно решение по въпроса.
В решението по гр. д. № 829/2022 г. на I г. о. е даден отговор на въпроса: „При разделност на собствеността на сградите и земята как следва да се определи собствеността на басейн, представляващ допълващо застрояване в двора, и приложим ли е спрямо него принципът на приращението – чл. 92 ЗС, или е приложим принципът на чл. 98 ЗС, че принадлежността следва главната вещ?“. Съдебният състав се позовава на разпоредбата на чл. 98 от Закона за собствеността (ЗС), съгласно която принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго. В хипотеза, при която в дворно място има построена сграда с жилищни функции и открит басейн, представляващ допълнително застрояване, и собственикът прехвърли на трети лица самостоятелни обекти от сградата заедно с правото на строеж върху мястото, но без в договора да се сочи, че се прехвърлят и идеални части от басейна, а впоследствие собственикът прехвърли на друго лице дворното място и басейна, е налице „друго“ по смисъла на чл. 98 от ЗС, което изключва прилагането на това правило по отношение на открития басейн. В този случай басейнът е собственост по правилото на чл. 92 от ЗС на собственика на земята.
В решението по гр. д. № 4660/2018 г. на I г. о. е даден отговор на въпроса следва ли теренът, в който е изградена вертикална планировка към сграда – етажна собственост, включваща озеленяване, алеи и зона за отдих с басейн, да се счита за прилежаща към сградата и съответно подлежи ли на ползване от етажните собственици. Съдебният състав приема, че когато не отговарят на изискванията за самостоятелен обект, басейните, изградени в поземлен имот с комплексно застрояване, се включват в понятието „прилежаща площ“ към сграда в режим на етажна собственост и са принадлежност към етажната собственост. Те нямат самостоятелно съществуване като обекти на правото на собственост, поради което за тях не се прилага принципът на приращението (чл. 92 от ЗС). Правото на суперфициарните собственици по чл. 64 ЗС включва и правото им да ползват елементите и съоръженията, които по смисъла на чл. 97 от ЗС са принадлежност към сградите – етажна собственост, в които се намира обектът, а принадлежността следва главната вещ (чл. 98 от ЗС). Сходно е разрешението, дадено в решението по гр. д. № 3118/2022 г. на I г. о. на ВКС в отговор на въпросите какви елементи от вертикалната планировка се включват в понятието прилежаща част към сграда и дали суперфициарните собственици на самостоятелни обекти в сградата имат право да ползват според тяхното предназначение всички елементи на вертикалната планировка. Прието е, че при сгради с комплексно застрояване в имота се изграждат зони за озеленяване, детски площадки, алеи, басейни и доколкото те нямат самостоятелно съществуване, са принадлежност на етажната собственост и до тях етажните собственици следва да имат достъп.