С разпореждане на председателя на Върховния касационен съд (ВКС) е образувано Тълкувателно дело № 1/2026 г. за приемане от Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии (ОСГТК) на ВКС на тълкувателно решение по въпроса: „Попада ли в приложното поле на Закона за защита на потребителите предварителен договор за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за изграждане на имота, сключен между търговец и физическо лице?“.
Тълкувателното дело е образувано, след като с определение от 27.10.2025 г. по гр. д. № 764/2025 г. на IV г. о. на ВКС е отправено предложение до ОСГТК на ВКС за постановяване на тълкувателно решение поради противоречиво произнасяне по въпроса по реда на чл. 290 от ГПК на различни състави на Върховния касационен съд. Противоречието е породено от различното тълкуване на дефинициите за „потребител“, „стока“ и „услуга“ от Допълнителните разпоредби на Закона за защита на потребителите (пар. 13, т. 1, т. 13 и т. 14).
Според някои съдебни състави предварителният договор за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за изграждане на имота, сключен между търговец и физическо лице, не попада в приложното поле на Закона за защита на потребителите. Изводите им произтичат от изричното определение на стоката само и единствено като движима материална вещ и съответно те приемат, че предварителният договор за придобиването на вещно право върху недвижим имот не касае „стока“ по смисъла на пар. 13, т. 13 от Допълнителните разпоредби на Закона за защита на потребителите (ЗЗП). Макар и договорът за извършване на строителни дейности сам по себе си да представлява договор за извършване на „услуга“ съгласно пар. 13, т. 14 от Допълнителните разпоредби на ЗЗП, то този извод не може да бъде обоснован по отношение на сделката, в която е предвидено общо облигационно задължение на купувача – възложител, за заплащане както на цената на вещното право, така и на цената на услугата за строителство. Качеството на физическото лице на „потребител“ в тази хипотеза е изключено с оглед комплексния характер на сделката и обстоятелството, че същата се сключва с цел придобиване собствеността върху недвижим имот.
Други съдебни състави приемат, че сделките с недвижимо имущество не са изцяло изключени от приложното поле на ЗЗП. По отношение на тях са изрично или обективно неприложими само част от разпоредбите на закона. В други случаи, за да не остане съмнение в приложението на уредбата, законодателят изрично повелява, че се отнася и до „…недвижимо имущество, права и задължения“ (например чл. 68б, ал. 2 от ЗЗП). Законодателят разграничава две възможни хипотези на интерес за участие на физическото лице – потребител, в сделката, а именно с цел „придобиване на стоки“ и „ползване на услуги“, като става въпрос за две самостоятелни, а не кумулативни предпоставки за придобиване на качеството „потребител“. При позоваване на практиката на Съда на Европейския съюз се изтъква, че правилата на Директива 93/13/ЕИО за по-ефективна защита на потребителите следва да се прилагат за всички договори, сключени между продавачи и предоставящи услуги лица, от една страна, и потребители, от друга, като от приложното ѝ поле се изключат единствено изрично посочените в съображенията за приемането ѝ сделки: трудови договори, договори във връзка с наследствени права, договори в областта на семейното право, дружествени договори и устави на дружества. Поддръжниците на тази теза обосновават извод, че не може да се отрече качеството „потребител“ поради комплексния характер на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, съчетан с договор за изграждане на имота. Такъв предмет на договора кореспондира напълно с понятието „услуга“ по смисъла на пар. 13, т. 14 от Допълнителните разпоредби на ЗЗП и когато същият е сключен между търговец и физическо лице, то следва да намерят приложение установените в закона правила за защита на по-слабата страна.