Върховен касационен съд

Съдебен акт

Р Е Ш Е Н И Е

№.240

София,12.09.2013 година

В ИМЕТО НА НАРОДА



Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, Второ отделение в съдебно заседание на единадесети декември две хиляди и дванадесета година в състав:


ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВАНЯ АЛЕКСИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ СЛАВЧЕВА
БОЯН БАЛЕВСКИ

при секретаря Лилия Златкова
в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията М.Славчева
т.дело N 259/2011 година

Производство по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма] срещу въззивно решение № 192 от 18.11.2010 г. по т.д.№ 446/2010 г. на Варненския апелативен съд, с което е потвърдено решение № 211 от 03.05.210 г. по т.д.№ 301/2010 г. на Варненския окръжен съд. С това решение окръжният съд отхвърлил предявения от касатора иск срещу [фирма] с правно основание чл.307 ТЗ за прекратяване на сключения между тях договор за наем от 18.04.2007 г., считано от датата на предявяване на иска.
В касационната жалба е инвокирано оплакване за постановяване на решението в нарушение на материалния закон – чл.307 ТЗ, основание за касирането му по чл.281, т.3 ГПК.
С определение № 614 от 10.08.2012 г., постановено по настоящето дело, касационното обжалване е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.2 ГПК по материалноправния въпрос за нарушеното в резултат на настъпили икономически промени равновесие между престациите на наемодател и наемател като основание по чл.307 ТЗ за прекратяване на наемния договор.
Ответникът по касация [фирма] оспорва касационната жалба по съображения, изложени в писмения му отговор по чл.287, ал.1 ГПК, Претендира направените разноски по делото.
Настоящият състав на Второ търговско отделение на ВКС, като взе предвид изложените от касаторите доводи във връзка с наведените оплаквания и провери правилността на обжалваното решение съобразно правомощията си по чл.290 и сл.ГПК приема следното:
За да постанови обжалвания резултат, въззивният съд приел, че изложените от ищеца обстоятелства не кореспондират на института на стопанската непоносимост. В исковата си молба същият е поддържал, че предвид надеждната икономическа конюнктура на 18.04.2007 г. сключил договора за срок от 10 години и до м.септември 2008 г. отдаденият под наем магазин отчитал добри финансови резултати. Обусловени от световната криза, настъпили резки промени в оборота на магазина поради спад в търговията, което наложило неговото затваряне. Тълкувайки нормата на чл.307 ТЗ, съдът приел, че запазването на договора би противоречало на справедливостта и добросъвестността само когато еквивалентността на насрещните престации по договора е била съществено нарушена вследствие промяна в икономическите условия. По конкретния договор според съда стопанска непоносимост би била налице, само ако вследствие на променените икономически условия е налице обективен и съществен спад в наемните цени на недвижими имоти от конкретния вид до степен, до която това, което престира наемателят е несъразмерно с получаваното от наемодателя. Подобни твърдения, респ.доказателства по делото липсвали, а според заключението на ССЕ не са налице данни за предоговаряне и намаляване на наемните цени в търговските обекти. Непоносимостта се определяла само според равновесието на насрещните престации, като в противен случай ще са налице само затруднения при изпълнението, които длъжникът трябва да понесе.
Въззивното решение е неправилно.
Принципно правилно е изложеното в съобразителната му част становище относно стопанската непоносимост, схваната като неоправдано запазване на договора, когато в резултат на необратими икономически промени, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят при неговото сключване, е настъпило такова значително разминаване в насрещните престации, при които въпреки интереса на кредитора, длъжникът не може да бъде принуждаван да спазва условията му.
Независимо от проведеното по съответните правила тълкуване на разпоредбата на чл.307 ТЗ, въззивният съд неправилно е отрекъл приложимостта й, позовавайки се на правноирелевантни към предпоставките й факти, какъвто например е непроменения размер на наемните цени на недвижими имоти от конкретния вид, както и общото финансово състояние на ищеца. Извън обсега на правораздавателната му дейност е останал въпросът дали при реализираните след икономическата промяна финансови приходи от отдадения под наем имот се е запазила еквивалентността на договорените от страните престации. Доколкото това е въпросът от значение за изхода на делото, то съдът е следвало да обсъди събраните по делото доказателства относно реализирания в конкретния магазин оборот след настъпилата икономическа промяна, съотношението му спрямо предшестващия период, след съпоставката на които с преките разходи по наемането му единствено би позволило да се даде обективен отговор на релевантния за спора въпрос налице ли е еквивалентност на престациите по договора към момента на предявяване на иска.
Неправилната преценка за релевантните за основателността на иска по чл.307 ТЗ предпоставки е довела до постановяване на неправилно решение, което следва да бъде отменено. Предвид отсъствието на необходимост от извършване на нови процесуални действия, спорът следва да се разреши по същество от касационния съд.
Касационната жалба е основателна.
В исковата молба ищецът [фирма] твърди, че на 18.04.2007 г. сключил с ответника договор за наем, по който последният му отдал за възмездно ползване търговски обект с площ 34 кв.м., находящ се в Търговски център „С. плаза” в [населено място] за срок от 10 години срещу заплащане на ежемесечно на наемателя мининум на сумата 2 121.60 евро, включваща месечна наемна цена 1 836 евро; възнаграждение за услуги – 204 евро; възнаграждение за маркетинг и реклама – 40.80 евро и възнаграждение за ползване и поддръжка на паркинга – 40.80 евро. Заявява, че при сключването на договора тази цена е била икономически обоснована и за двете страни предвид повишеното търсене на дънкови облекла и обувки, каквото били предлагани в наетия по договора търговски обект. Влошените икономически условя в страната, изразяващи се в намалената покупателна способност на населението, което влагайки всичките си средства за закупуване на основните хранителни продукти, оставило на заден план закупуване на облекла и обувки на заден план, според ищеца довели до драстичен спад на продажбите и от средата на 2008 г. търговският обект работи при огромна загуба, която първоначално го принудила да освободи част от персонала, а впоследствие и изцяло поради затварянето му през м.12.2008 г. Настъпилите обстоятелства според ищеца съществено нарушали еквивалентността на престациите по наемния договор, поради което счита, че запазването му би довело до неоправдан за него резултат и би противоречало на добросъвестността.
Ноторно известен е фактът, посочен и от икономическата експертиза, че през септември 2008 г., глобалната икономическа криза, в каквато се превърна глобалната финансова криза засегна осезаемо българската икономика. При извършената от вещото лице проверка е установено, че за последните 2 месеца на 2007 г. ищецът е реализирал приходи от продажби в наетия обект в размер на 11 474 лв., а за цялата 2008 г. – в размер общо на 26 670 лв., като постъпленията му през м.септември – октомври са единствено от разпродажбата на стоки, през м.ноември същите възлизат на 204.59 лв., а през м.декември са нулеви. Същевременно само разходите за наем през 2008 г., без тези за трудови възнаграждения на персонала възлизат на 49 769 лв. Същото е констатирало, че броят на магазините в търговския комплекс на ответника са 36, от които към датата на предявяване на иска функционират само 21 от тях. Последният отправил през м.декември 2008 г. предложение до ищеца за намаляване на наемната цена с 20%, обосновано с влошените финансови възможности на потребителите, в резултат на които спаднали оборотите на търговците както в комплекса, така и в града, но при условие, че същият се издължи изцяло за 2008 г. и не заплаща наемните вноски със забава. През м.ноември 2008 г. и м.февруари 2009 г. ответникът се снабдил по реда на чл.417, т.2 ГПК със заповеди за незабавно изпълнение и изпълнителен лист против ищеца за неплатени наемни вноски за 2008 г. - 2009 г., въпреки преустановяване на дейността на ищеца в обекта, считано от 11.12.2008 г.
При така установените факти по делото се налага извода, че отрицателните икономически резултати от експлоатацията на наетия от ищеца търговски обект са пряка и непосредствена последица от настъпилата в глобален мащаб икономическа криза, в условията на която потреблението се е свило до стоки от първа необходимост. При наличие на повишено търсене на предлаганите от ищеца дънкови облекла и обувки, при сключването на наемния договор страните по него не са могли и не са били длъжни да предвидят естественият спад в продажбите им като последица от променените икономически условия, за чието отражение върху търговската дейност не само на ищеца, но и за останалите наематели в комплекса сочи отправеното от ответника предложение до тях за намаляване на наемната цена, но при неприемливи за тях условия.
Изложеното налага да се приеме, че са налице предпоставките на чл.307 ТЗ за прекратяване на процесния договор. Настъпилото изменение на условията по него не е причинено от никоя от страните и не е било възможно да бъде предвидено от тях при възникване на задължението, т.е. те невиновно не са могли да предвидят изменението на икономическите условия.
На второ място запазването на правоотношението е противно на справедливостта и добросъвестността поради нарушена еквивалентност на престациите при конкретния договор, тъй като изпълнението му е станало прекомерно обременително или почти разорително за наемателя като страна по него. Това нарушаване на еквивалентността е и недобросъвестно, тъй като е в противоречие с общоприетите критерии за честност и почтеност, т.е. запазването на облигационната връзка е социално неоправдано, тъй като въпреки интересът на кредитора длъжникът не следва да бъде принуждаван да продължава да спазва условията му. Обстоятелството, че ищецът е покривал загубите си от приходи, реализирани от дейности в други търговски обекти не може да обоснове извод за отсъствието на нарушено имуществено равновесие, което се преценява именно спрямо конкретния договор.
По изложените съображения настоящият състав приема, че са налице предпоставките на чл.307 ТЗ за прекратяване на наемния договор, което налага въззивното решение да бъде отменено като неправилно и на основание чл.293 ГПК се постанови вместо него друго, с което да се уважи предявения от касатора иск, като му се присъдят разноските, направени пред настоящата инстанция в размер на 75.75 лв.
Водим от горното и на основание чл.293, ал.2 ГПК настоящият състав на ВКС, Второ отделение, Търговска колегия


Р Е Ш И:


ОТМЕНЯ решение № 192 от 18.11.2010 г. по т.д.№ 446/2010 г. на Варненския апелативен съд, с което е потвърдено решение № 211 от 03.05.210 г. по т.д.№ 301/2010 г. на Варненския окръжен съд за отхвърляне на предявения от [фирма] срещу [фирма] иск по чл.307 ТЗ, вместо което ПОСТАНОВЯВА:
ПРЕКРАТЯВА на основание чл.307 ТЗ Договора от 18.04.2007 г., по който [фирма]-гр.В. отдава под наем на [фирма]-гр.П. находящ се в Търговски център „С. плаза” в [населено място] търговски обект с площ 34 кв.м. с предназначение магазин за дънкови облекла и обувки от марката FFREST.
ОСЪЖДА [фирма] да заплати на [фирма] разноски по делото в размер на 75.75 лв.
Решението е окончателно.



ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: