Върховен касационен съд

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение в закрито заседание на осемнадесети януари през две хиляди и двадесет и първа година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАРИЯ ПРОДАНОВА ЧЛЕНОВЕ: КРИСТИЯНА ГЕНКОВСКА
АНЖЕЛИНА ХРИСТОВА

като изслуша докладваното от съдия Генковска т.д. № 956 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Подадена е касационна жалба от „Джи енд Джи-90“ЕООД, чрез адв. М.Г. против решение № 161/30.12.2019г. по т.д. № 161/2019г. на Бургаски апелативен съд, Търговско отделение, с което е отменено частично решение № 21/08.02.2018г. по т.д. № 272/2017г. на Бургаски окръжен съд в частта, с която е уважен предявеният от касатора против „Хелио-тур-с“АД иск на осн. чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като е обявен за окончателен предварителен договор от 07.04.2016г. и анекс № 1, по отношение на процесните недвижими имоти и вместо това е постановено друго решение за отхвърляне на иска на осн. чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 07.04.2016 г. и анекс № 1 към него от 07.04.2016 г., по силата на който продавачът “Хелио-тур-с“ АД се задължил да прехвърли на купувача „Джи енд Джи-90“ЕООД срещу заплащане на продажна цена в общ размер 10000 лева правото на собственост върху процесните недвижим имоти.
Касаторът поддържа, че въззивното решение е неправилно, както и че са налице предпоставките по чл.280, ал.1, т.1 ГПК за допускане на касационно обжалване.
В писмения си отговор ответникът “Хелио-тур-с“АД оспорва изпълнението на условията по чл.280, ал.1 ГПК за допускане на касационно обжалване и основателността на жалбата.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, I отделение, след като разгледа касационната жалба и извърши преценка на предпоставките по чл.280, ал.1 ГПК, констатира следното:
Кaсационната жалба е редовна – подадена от надлежна страна, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт в преклузивния срок по чл.283 ГПК и отговаря по съдържание на изискванията на чл.284 ГПК.
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел по иска с правно осн. чл.19, ал.3 ЗЗД, че процесният предварителен договор е нищожен поради противоречие с добрите нрави. За да стигне до този извод, съдът е съобразил, че в договора от 07.04.2016 г., изменен с анекс от същата дата, страните са се съгласили продавачът „Хелио-тур-с“АД да прехвърли на кастора правото на собственост върху описаните недвижими имоти, находящи се в [населено място], м. Каваци. Според въззивната инстанция е ноторно известно, че тези имоти представляват части от бившия къмпинг “Каваците”, намират се на първа линия до морето и имат туристическо предназначение. Обещаните за продажба имоти включват: (1) сгради с обща застроена площ 3198 кв.м., в т.ч. ресторант - 1445 кв.м., мотел с рецепция - 879 кв.м., санитарни възли - 363 кв.м., заведение за бързо хранене - 91 кв.м., складова база - 67 кв.м., сграда за обществено хранене - 353 кв.м.; (2) 150 броя бунгала без посочени характеристики и площ и (3) четири поземлени имота с обща площ 38927 кв.м., един от които - с площ от 2475 кв.м. - е признат с решението за собствен на главно встъпилото лице и не е предмет на въззивното производство. Уговорената обща цена е в размер на 10 000 лв. Вещото лице по назначената експертиза е дало заключение, че пазарната стойност на имотите към 07.04.2016 г. е била в общ размер 1 485 020 лв., което е 148 пъти повече от уговорената продажна цена. БАС е съобразил, че с допълнителната искова молба ищецът-купувач е уточнил, че всички терени представляват земеделска земя, че изградените бунгала са амортизирани временни обекти и че сградите (мотел, ресторант и пр.) са изградени преди повече от 50 години, не са поддържани, не са ремонтирани и са с ниска експлоатационна стойност и е развил тезата, че “собствеността на АД-продавач е отдавна компрометирана”, че са водени и продължават да се водят множество реституционни дела, което създава несигурност за ищеца относно бъдеща евикция; продавачът им е имал много задължения към различни кредитори и са били вписани множество възбрани върху процесните имоти. В обобщение твърдението на купувача е, че всички тези обстоятелства определили цената на имотите от 10000 лв. и тя според касатора била адекватна с оглед тяхното състояние и статут. Въззивната инстанция е приела, че заявените от ищеца обстоятелства относно реституционни претенции към процесните имоти и наличието на задължения на дружеството-продавач не са спорни. Ответникът не е оспорил, че има задължения, но е твърял, че те са в по-малък размер. Нямало е спор, че върху процесните имоти са вписани възбрани за вземания на кредитори в размер на 1 181 992,86 лв. и законна ипотека в размер на 580 874,60 щ.д. в полза на АПСП.
БАС е счел, че в предварителния договор от 07.04.2016г. липсват уговорки или изявления на страните относно начина на определяне на цената и относно конкретни факти и обстоятелства, които са били съобразени от страните при постигане на съгласие за продажна цена, която е 148 пъти по-ниска от пазарната стойност на имотите. В чл. 2 се съдържа единствено уговорка за размера на цената (10 000 лв.) и сроковете, в които тя ще бъде платена. В чл. 5, ал. 1 от предварителния договор се съдържат изявления (декларация) от страна на продавача за това, че имотите са негова собственост и че върху тях не са учредявани права в полза на трети лица, вкл. право на собственост, владение, право на ползване, право на строеж, държане или сервитути, наем, заем за послужване, договор за гражданско дружество, аренда, ипотеки; че не са поемани задължения за предоставяне на такива права; че по отношение на продаваните имоти няма вписани искови молби и възбрани и те не са обременени с никакви права по предварителни договори. В чл. 5, ал. 2 от предварителния договор продавачът е декларирал, че към момента на сключване на предварителния договор, т.е. към 20.04.2016 г., няма непогасени изискуеми задължения за данъци и задължителни осигурителни вноски, както и че разпореждането с имотите не засяга права на кредитори, не е недействително спрямо тях и не съставлява основание за водене на отменителни искове от кредитори. Установявайки действителната обща воля на страните съгласно чл. 20 ЗЗД и тълкувайки отделните уговорки във връзка една с друга, с оглед смисъла и целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността, БАС е приел, че страните по предварителния договор са постигнали съгласие, че купувачът ще придобие собствеността върху имоти, които не са обременени от тежести и от претенции на трети лица и върху които купувачът ще може да упражнява правомощията си на собственик изцяло и в пълен обем. Съобразено е било, че липсват всякакви уговорки и изявления в смисъл, че купувачът е информиран за задължения на продавача, за претенции на кредитори, за вписани възбрани и искови молби, за вписана законна ипотека, за състоянието на имотите и пр., поради което и не е възприета тезата на ищеца-купувач, че всички тези обстоятелства са били взети под внимание и именно те са обусловили съгласието за цена, която е 148 пъти по-ниска от пазарната.
Показанията на разпитаните по делото свидетели, водени от ищеца, са били преценени с оглед предходните обвързаности на двете свидетелки с продавача и последвалото прекъсване на отношенията, което според съда е поставило под съмнение показанията им. БАС е направил извод, че показанията им за начина, по който е била определена цената и за мотивите на преговарящите страни, са в дисонанс с обсъдените вече клаузи от предварителния договор и с показанията на другите свидетели по делото, а така също не се подкрепят и от други доказателства по делото. Липсват писмени изявления на представители на дружествата в смисъл, различен от този в предварителния договор. Въз основа на част от свидетелските показания дори е установено, че купувачът не само не е приемал, че ще придобие собственост, обременена с тежести, но е очаквал продавачът да извърши действия, за да заличи тези тежести.
Според БАС страните са постигнали съгласие за сделка, която противоречи на добрите нрави поради драстична липса на еквивалентност на насрещните престации: продавачът се задължава да прехвърли в собственост на продавача вещни права с пазарна стойност 1 485 020лв., срещу което купувачът ще заплати продажна цена в размер на 10 000лв. Тази нееквивалентност на престациите не е приета за допустима от апелативния съд с оглед прогласената от закона (чл. 9 ЗЗД) свобода на договаряне, защото е в изключителна степен явна и значителна и поставя под съмнение възмездния характер на сделката. В тази връзка е обсъдено и обстоятелството, че на 09.05.2016г., т.е. месец след сключването на предварителния договор, същите страни са сключили договор за наем на същите недвижими имоти за срок от седем години при цена, платима от наемателя “Джи енд Джи -90” ЕООД, в размер на 30 000лв. годишно или общо 210 000 лв. По този начин те са уговорили наемна цена за седем години, която е 21 пъти по-висока от крайната продажна цена. Това е още аргумент в полза на извода, че продажната цена е явно, значително и необичайно ниска и нееквивалентна на продаваните имоти.
Поради липса на валиден предварителен договор предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е отхвърлен като неоснователен.
В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК касаторът формулира следните правни въпроси: 1/ Следва ли съдът да изследва действителните отношения между страните, целящи постигане и удовлетворяване на допустим от закона правен интерес, и в частност – да съобрази обремеността на имота с възбрани и ипотеки и неговото фактическо състояние ( подобрения, които увеличават стойността му или недостатъци, които обективно го обезценяват), или следва да съпоставя само стойността на имота със стойността на уговорената цена?; 2/ Следва ли при тълкуване на действителната обща воля на страните съдът да вземе предвид целта на договора, обстоятелствата, при които е сключен, както и поведението на страните преди и след сключването му? Касаторът счита, че е налице допълнителното основание за достъп до касация по чл.280, ал.1, т.1 ГПК, тъй като по поставените въпроси въззивният съд се е произнесъл в отклонение от практиката на ВКС, обективирана в постановените по реда на чл.290 ГПК: по първи въпрос - решение № 119/22.03.2011 г. по гр.д. № 485/2011 г. на ВКС, I г.о. и решение № 24/09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/2015 г. на ВКС, III г.о., а по втори въпрос – решение № 502/26.07.2010г. по гр.д. № 222/2009г. на ВКС, IV г.о., решение № 542/18.01.2011г. по гр.д. № 1469/2009г. на ВКС, II г.о. и решение № 318/14.07.2011г. по гр.д. № 182/2010 г. на ВКС, IV г.о.
С оглед формулировката си първият въпрос не покрива изискванията спрямо общото основание по чл.280, ал.1 ГПК. Именно за да установи действителната обща воля на страните, въззивният съд е съобразил не само пазарната цена на имота и посочената като продажна цена в договора, но изрично е изследвал и съдържанието на отделните клаузи и в тази връзка е заключил, че обременеността на процесния недвижим имот с възбрани и ипотеки, дори и такива да са налице, е отнесено към поетите в конкретния случай задължения от продавача да прехвърли имота свободен от тежести. Следователно посоченият от касатора факт е бил обсъден, като несъгласието с направения от БАС във връзка с това извод следва да се отнесе към касационните оплаквания за неправилност на решението, които не могат да се проверяват във фазата по селекция на касационната жалба.
Вторият правен въпрос попада в предмета на произнасяне на въззивния съд, но не отговаря на допълнителното условие по чл.280, ал.1, т.1 ГПК. Според цитираната от касатора съдебна практика на тълкуване по реда на чл.20 ЗЗД подлежи само неясната договорена клауза и тази, по която съществува спор между страните, като дейността по тълкуване е обективна и съдът се съобразява с изявената, а не с предполагаемата воля на страните и не може да подмени нейното съдържание. Точният смисъл на договорните клаузи ще се установи, ако при тълкуване на договора се спазват предвидените в чл.20 ЗЗД критерии – да се търси действителната воля на страните, отделните договорки да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от целия договор и при съобразяване на целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. В случая БАС е спазил горепосочените разрешения като е отчел, че страните спорят дали определянето на продажната цена е повлияно от множеството тежести върху продавания имот. Изходил е от конкретното съдържание на клаузата за цената, съпоставил я е с декларираното от продавача състояние на имота, а с оглед кредитираните свидетелски показания са изяснени обстоятелства при сключване на договора. Обсъждането на сключения скоро след предварителния договор договор за наем и съпоставянето на наемната цена с продажната, означава, че съдът е взел предвид и обстоятелства близки по време със сключването на процесната сделка, т. е. съобразил е посочените по-горе обективни критерии.
Предвид изложеното настоящият състав намира, че не следва да се допуска касационно обжалване на въззивното решение.
Ответникът по касацията е поискал присъждане на разноски, но не са представени доказателства за извършени такива от страната.
Водим от горното, Върховният касационен съд

НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение № 161/30.12.2019г. по т.д. № 161/2019г. на Бургаски апелативен съд.
Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: