1
Р Е Ш Е Н И Е
№ 202
София, 03.11.2016 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в съдебно заседание на тринадесети октомври две хиляди и шестнадесета година в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДОБРИЛА ВАСИЛЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРГАРИТА СОКОЛОВА
ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА
с участието на секретаря Емилия Петрова
изслуша докладваното от съдията Д. Василева гр. дело № 2008/ 2016 г. и за да се произнесе съобрази следното:
Производството е по чл.290 ГПК.
С определение № 425 от 5.07.2016 г. е допуснато касационно обжалване на решение № 711 от 7.04.2015г. по гр.д.№ 45/ 2015 г. на Софийски апелативен съд, с което е отхвърлен иска на Ю. Н. и Й. Н. за признаването им за собственици на апартамент № 1Б на първия етаж в сградата в [населено място], [улица], № 59.
Касационното обжалване е допуснато по въпроса дали продажбата на реално обособена част от по-голямо жилище е нищожна /като сделка с невъзможен предмет/, ако тази част може да се обособи като самостоятелен обект на собственост. Констатирано е противоречие с ТР № 3/ 2014 г. на ОСГК на ВКС.
Касаторите поддържат, че решението на въззивния съд е неправилно, тъй като както продадената, така и останалата част от апартамента съответстват на техническите правила и норми за отделно жилище.
Ответникът по жалбата Д. Н. Д., действаща като [фирма] /ищец по първоначалното дело/ оспорва жалбата, като счита, че искът правилно е отхвърлен поради липсата на одобрен инвестиционен проект, разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Третото лице- помагат на ищците и техен праводател А. Н. А. поддържа становище, че искът им следва да се уважи.
За да се произнесе настоящият състав на Върховния касационен съд, първо гражданско отделение съобрази следното:
С ТР № 3/ 2014г. на ОСГК на ВКС, прието на 26.06.2016 г. се разрешиха спорните въпроси в съдебната практика, които възникват при продажба на реално определена част от по-голяма сграда или жилище и които са свързани с приложението на чл.202 ЗУТ. Прие се, че сделките с такива обекти не са с невъзможен предмет, респ. не са нищожни на това основание, когато отделните части е възможно да се обособят като самостоятелен обект съгласно изискванията на действащия устройствен закон. С тълкувателното решение се даде отговор и на въпроса кога е налице правна възможност /респ.невъзможност/ за такова обособяване, което се свързва с наличието или отсъствието на непреодолима пречка за одобряване на инвестиционния проект от гледна точка на действащите правила и норми по устройствения закон. Посочи се и какво е предназначението на одобреният инвестиционен проект, а именно да покаже дали реално определената част от недвижимия имот, за прехвърлянето на която страните са постигнали съгласие, към този момент отговаря на действащите строителни правила и норми в устройствения закон и е правно възможно да възникне като самостоятелен обект на право на собственост.
Разгледани в светлината на тълкувателното решение данните по настоящото дело са следните:
Произходът на имота се свързва с А. А. /трето лице по делото, помагат на ищците/, която закупила през 2003 г. няколко недвижими имота, завършени на 75% , като един от тях е апартамент на целия първи етаж, състоящ се от две спални, кабинет, дневна, трапезария, кухня, баня- тоалетна, мокро помещение, входно антре и коридор, с площ 140 кв.м. Твърди се, че апартаментът бил преустроен в два самостоятелни обекта- жилища, като ищците закупили с нот.акт № 92/ 2004г. едното от тях, а именно апартамент № 1Б, състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, кабинет с баня и тоалетна.
Претенции за имота е имала и Д. Д., като с решение от 25.07. 2003г. по гр.д.№ 3324/ 2012 г. на Софийски градски съд по иск с правно основание чл.76 ЗС е прието, че А. А. е отнела от нея владението на имота и същата е осъдена да й предаде фактическата власт на апартамента на първия етаж от 145 кв.м. За привеждане на решението в изпълнение е образувано изпълнително дело и тъй като в част от имота /обособения апартамент №1Б/ са заварени трети лица- ищците по настоящото дело, им е била дадена възможност да установят по съдебен ред правата си върху същия имот. В съответствие с чл. 523 и чл.524 ГПК е предявен настоящият установителен иск за собственост.
Ищците се легитимират като собственици с нотариалния акт № 82/ 23.12.2004 г., с който са закупили самостоятелен обект- апартамент № 1Б, с площ 101, 87 кв.м., а ответникът Д. Д. / взискател по изпълнителното дело/ е поддържала възражение, че сделката е нищожна, тъй като е с невъзможен предмет- продадена е реална част от по-големия апартамент от 140 кв.м., която не е обособена в самостоятелен обект на собственост по реда на чл.202 ЗУТ. Позовала се и на придобиване на имота по давност.
За да отхвърли иска съдът е приел, че преустройство в апартамента не е извършено в съответствие с изискванията на ЗУТ, а именно не са представени архитектурни проекти за преустройството, одобрени от Главния архитект на [община] по реда на чл.145 ЗУТ, липсват и издадено разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в експлоатация.
С оглед на приетото в ТР № 3/ 2014 г. на ОСГК на ВКС и отговора на правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване, следва да се приеме, че решението на въззивния съд за отхвърляне на иска е неправилно и следва да се отметни. Действително, съгласно чл.202 ЗУТ за правни сделки с реално определени части от една сграда или жилище е необходимо обособените части да отговарят на одобрени инвестиционни проекти. Това изискване следва да се спазва при изповядване на сделката от нотариуса. При възникване на съдебен спор обаче формалната липса или нередовност на инвестиционния проект не е достатъчно основание за определяне на сделката като нищожна. Определящо за валидността или нищожността на една сделка с предмет реална част от сграда е не формалното наличие или липсата на определени актове на длъжностни и технически лица и органи по Закона за устройство на територията, а обективното съответствие на обособените реални части с изискванията на благоустройствения закон. Само липсата на такова съответствие представлява непреодолима пречка за одобряване на инвестиционния проект от гледна точка на действащите правила и норми, но доводи за такова несъответствие ответната страна не е поддържала. Като се има предвид това обстоятелство и представения инвестиционен проект за обособяване на два апартамента на първия етаж от съществуващия по голям апартамент, одоборен на 17.07.2004г., съотвестващите му по време и предмет заявление № 94-А933/ 16.07.2004 г., обяснителна записка, разрешение за строеж № 774а/ 24.09.2004г. и удостоверение № 438/13.12.2004г. за въвеждане в експлоатация на строежа, както и че към момента на сключване на сделката фактическото преустройство вече е било извършено и реалните два обекта са били обособени и са били възможни като отделни обекти на собственост, следва да се приеме, че продажбата им е валидна и не е налице порокът ”невъзможен предмет”. Без значение е обстоятелството, че проектът е одобрен от отдел „Архитектура и благоустройство” на Столична община, а не от Главния архитект на район С., след като одобряването е с оглед приложението чл.202 ЗУТ, а страната, твърдяща нищожност, не сочи и не доказва правни пречки от гледна точка на устройствените правила и норми за обособяване на отделните обекти. Не е относимо към настоящия спор и обстоятелството, че за съседния апартамент № 1А при идентична фактическа обстановка искът на купувачите за признаването им за собственици е бил отхвърлен, тъй като страните по двете дела са различни.
Второто противопоставено възражение от ответницата, а именно за придобиване на имота по давност, е преценено като неоснователно още от първоинстанционния съд, и видно от по-нататъшното процесуално поведение на ответницата, тя е престанала да го поддържа. Независимо от това следва да се посочи, че възражението правилно е отхвърлено, тъй като владението не е било доказано както от обективна, така и от субективна страна.
С оглед на изложеното следва да се приеме, че делото е изяснено от фактическа страна, не се налага извършването на допълнителни процесуални действия и затова след отмяна на въззивното решение следва да се постанови ново решение по съществото на спора с уважаване на предявения установителен иск и признаване на ищците за собственици на спорния имот.
Водим от горното и на основание чл.293, ал.2 ГПК настоящият състав на Върховния касационен съд, първо гражданско отделение
Р Е Ш И
ОТМЕНЯ решение № 711 от 7.04.2015г. по гр.д.№ 45/ 2015 г. на Софийски апелативен съд и потвърденото с него решение № 3328 от 13.05.2014 г. по гр.д.№ 988/ 2011 г. на СГС, 12 състав и вместо това постановява:
ПРИЗНАВА за установено по отношение на Д. Н. Д., действаща като [фирма], че ищците Ю. Н. Н. и Й. Б. Н. са собственици на апартамент № 1Б, находящ се в [населено място], [улица], № 59, разположен в югоизточния дял на първия етаж на сградата, с площ 101,87 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, кабинет с баня и тоалетна, заедно с 3/19,05 ид.ч. от зимнично помещение с площ 19.05 кв.м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху дворното място, цялото от 499 кв.м., представляващо УПИ ХІІІ- 638 кв.230 по плана на [населено място], м.” Г. М.-П.- Р.”.
ОСЪЖДА Д. Н. Д., действаща като [фирма] със седалище и адрес на управление [населено място], ж.к „М.”, [жилищен адрес] да заплати на Ю. Н. Н. разноски по делото за всички инстанции в размер на 8377 лв., а на Й. Б. Н.- разноски в размер на 7853 лв.
Решението е постановено при участието на трето лице помагач А. А. А..
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: