С Тълкувателно решение № 1/2018 г. от 16.01.2019 г., постановено по Тълкувателно дело № 1/2018 г., Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии (ОСГТК) на Върховния касационен съд (ВКС) реши:
Материалноправните предпоставки по чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието (ДВ бр. 13/2017 г., в сила от 07.02.2017 г.) не попадат в обхвата на дължимата от съдията по вписванията проверка при вписване на анекс към договор за аренда в земеделието или на нов договор за аренда в земеделието.
Тълкувателното дело е образувано поради противоречиво разрешаване от ВКС на въпроса: „Попадат ли в обхвата на дължимата от съдията по вписванията проверка материалноправните предпоставки по чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието (ДВ бр. 13/2017 г., в сила от 07.02.2017 г.) при вписване на анекс към договор за аренда в земеделието или на нов договор за аренда в земеделието, сключени след изменението на нормата?“
Разпоредба на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) гласи: „Договор за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване може да се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено изрично пълномощно. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.“
Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии на ВКС приема, че при вписване на договор за аренда или анекс към вече сключен договор, подписани след изменението на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, не се изисква представяне на доказателства, установяващи материалноправната легитимация на арендодателя като единствен собственик или притежаващ повече от 50% от собствеността върху имотите – обект на арендата, нито доказателства за упълномощаването му от собствениците на повече от 50% от собствеността върху имотите. Извършването на такава проверка, след като това не е изрично предвидено в закона, е извън правомощията на съдията по вписванията. В мотивите се посочва, че с оглед приетото в т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. по Тълкувателно дело № 7/2012 г. на ОСГТК проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията (ПВ) относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до преценка дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен в изрично определени от закона случаи.
Проверката на съдържанието на акта, която дължи съдията по вписванията, е в две насоки: идентификация на страните и идентификация на имота. Според върховните съдии само ако законът изрично натоварва съдията по вписванията да действа в качеството на нотариус, той може да извършва проверката, попадаща в правомощията на нотариуса, която включва изследване на правата на праводателя при разпоредителни сделки с вещни права върху недвижими имоти съгласно чл. 586, ал. 1 от ГПК и проверка на съответствието на сделката с императивни законови правила и добрите нрави на основание чл. 574 от ГПК.
В мотивите се подчертава, че с новата редакция на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ се създава кореспондиращо на общата уредба по чл. 32, ал. 1 от Закона за собствеността разрешение относно управлението и ползването на съсобствени земеделски земи чрез отдаване под аренда – общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Следователно коментираното изменение има отношение единствено към материалноправните предпоставки за сключване на договор за аренда и анекс за изменението му по отношение на срока и не въвежда нарочно изискване съдията по вписванията да проверява правата на арендодателя.
Върховните съдии допълват, че провеждането на законодателната инициатива за минимализиране на опасността от злоупотреби от страна на съсобственик с миноритарен дял е завършено с въвеждането на правило, аналогично с това по чл. 586, ал. 1 от ГПК, при сключване на договор за аренда в приетия след образуване на настоящото тълкувателно дело Закон за изменение и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ДВ бр. 42/2018 г., в сила от 22.05.2018 г.). С § 11 от Преходните и заключителни разпоредби е изменен чл. 3, ал. 1 от ЗАЗ, като на нотариуса изрично е възложено извършването на проверка за спазване на изискванията на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ в хода на нотариалното производство по удостоверяване на подписите на страните по договора за аренда.
Пълният текст на тълкувателното решение е публикуван в страницата на ВКС в интернет – секция „Тълкувателни дела“.